Московские власти предлагают ограничить выделение земельных участков в собственность под многоквартирными домами по периметру здания

Москва. 13 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Только один земельный участок под многоквартирным домом на сегодняшний день зарегистрирован в собственность в столице, сообщил "Интерфакс-Недвижимость" во вторник первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов столицы Олег Рыжков.

По его словам, документы на регистрацию права собственности еще более чем на сто земельных участков находятся на рассмотрении в Росрегистрации по Москве.

"Всего в настоящее время проведено межевание для оформления в собственность земельных участков под 716 многоквартирных домов, в которых сформированы товарищества собственников жилья (ТСЖ)", - рассказал О.Рыжков.

Он также уточнил, что межевание земельных участков проведено в отношении 30% жилищного фонда столицы. Всего, по данным официального сайта правительства Москвы, в столице имеется 39 тыс. 648 жилых зданий.

"Думаю, полностью завершить процесс межевания земельных участков под жилыми домами в столице мы сможем к 2009 году", - отметил первый заместитель департамента.

Оформление земельных участков под многоквартирными домами в собственность проводится в соответствие с Жилищным кодексом РФ и постановлением правительства столицы №431-ПП, которое содержит исчерпывающий перечень ситуаций, при которых юридическое или физическое лицо имеет право претендовать на приобретение земли в собственность.

Как подчеркнул на заседании правительства столицы во вторник руководитель департамента земельных ресурсов города Виктор Дамурчиев, в Москве регистрация права собственности на земельные участки под многоквартирными домами собственниками квартир в этих домах, "до сегодняшнего дня проходила очень медленно из-за трудностей с межеванием земельных участков".

В.Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами.

"Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы - "ИФ-Недвижимость"), то мы можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах", - подчеркнул он.

В свою очередь главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что "в соответствие с градостроительными нормами совсем необязательно выделять большие участки под один дом". "Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствие с функциональными нуждами самого дома", - указал он на заседании правительства во вторник.

По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например, под детские или спортивные площадки, должны формироваться "путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона".

"При проектировании нового микрорайона мы еще можем что-то сделать и выделить под каждый дом столько земли, сколько требуют градостроительные нормы. Но когда мы входим в старый микрорайон и сталкиваемся с задачей выделить под каждым из домов в нем земельный участок, то может получиться, что, откликнувшись на заявление первого ТСЖ и выделив ему столько земли, сколько требуют его члены, мы отнимем социальную инфраструктуру у других домов", - сказал А.Кузьмин, подчеркнув, что "выход один - межевание земельных по группам домов".

"При оформлении земли в собственность ТСЖ необходимо учитывать лишь ту землю, которая находится под жилым домом, с соблюдением необходимых нормативов по дополнительной земле", - заявил мэр Москвы Юрий Лужков на заседании правительства города во вторник.

Он предложил "принять абсолютно общее решение по оформлению земли под зданием". "Нужно оформлять территории по периметру здания с нормативным допуском, но не более того. И эта должна быть общая, одинаковая для всех схема. Любые просьбы по дополнительным участкам земли нужно рассматривать отдельно", - подчеркнул мэр.

По словам Ю.Лужкова, именно из-за отсутствия подобной "принципиальной позиции департамента земельных ресурсов по межеванию и отношениям с собственниками жилья и возникло множество вопросов по межеванию земельных участков под многоквартирными домами".

"Если бы департамент земельных ресурсов однозначно сказал, что земля оформляется в собственность собственникам в многоквартирных домах по минимуму, по периметру домов, то таких бы проблем не возникло", - отметил он.

Опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость" эксперты назвали ситуацию, сложившуюся с оформлением в собственность земельных участков под многоквартирными домами, "как минимум неоднозначной".

Так, как рассказывает пресс-секретарь компании "КомСтрин" Алина Андреева, если "по Центральному округу Москвы нормы МГСН выполняются с большим трудом или даже в чем-то не выполняются совсем", то в отдаленных жилых районах нормы МГСН обычно выполняются полностью. "Это связано с тем, что центр города довольно-таки плотно застроен. Например, по гостевым парковкам всегда сложно придерживаться норм, потому что территория, на которой размещается дом, может быть довольно-таки маленькой", - считает она.

С тем, что есть примеры, когда на стадии согласования проекта расчет необходимых метров под спортивные и детские площадки проводится с учетом близлежащей территории, рассчитанной на жителей нескольких домов, а на практике ТСЖ нового дома принимают решение и огораживают придомовую территорию, рассчитанную на владельцев квартир нескольких домов, ограничивая тем самым доступ другим жителям, соглашается и вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

"К вопросу определения границ под многоквартирными домами следует подходить крайне осторожно. В условиях достаточно плотной застройки, которая существует в Москве, спешка в регистрации прав на землю может привести к крайне негативным последствиям", - подчеркивает пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити XXI век" Сергей Лядов.

А старший юрист адвокатского бюро "ЕПАМ" Григорий Чернышов указывает, что в процессе формирования земельных участков под многоквартирными домами столичным властям приходится сталкиваться с двойной задачей.

"С одной стороны, конечно, нельзя допустить, чтобы территории общего пользования - дороги, скверы и пр. - закреплялись на праве собственности за определенными лицами. С другой стороны, жильцы многоквартирного дома должны иметь возможность, например, ставить свои машины рядом со своим домом и запрещать это делать другим лицам", - говорит он.

Юрист-аналитик адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" Мария Китайчик также напоминает, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

"Более того, ст. 273 Гражданского и ст. 35 Земельного кодексов устанавливают, что при переходе права собственности на здания и строения, находящиеся на данном земельном участке, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования, - говорит она. - Таким образом, мы полагаем, что законодатель совершенно четко дал понять, что земельный участок под многоквартирным домом - это не только кусок земли, ограниченный периметром здания. Это еще и территория, необходимая для использования этого здания".

Вместе с тем, М.Китайчик признает, что земельное законодательство содержит и норму, которая делает возможным отвод земельного участка во владение собственникам многоквартирного дома "равного или почти равного площади здания". Согласно Земельному кодексу, поясняет юрист, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления, а нормы отвода земельных участков закрепляются нормативными актами субъектов РФ - например, города Москвы.

И она, и Г.Чернышов соглашаются, что при межевании границ земельных участков под многоквартирными домами "необходим баланс интересов различных лиц".

Однако если представитель бюро "ЕПАМ" считает, что предлагаемое московским правительством решение "представляется взвешенным и обоснованным и не противоречит федеральному законодательству", то М.Китайчик полагает, что "при принятии оно может быть незамедлительно оспорено в суде".

"Гораздо более деликатным и элегантным решением проблемы "захвата" жителями одного дома дворовых территорий другого дома стало бы реальное, а не декларативное, установление сервитутов, то есть обременений, заключающихся в предоставлении права пользования, прохода и проезда по территории земельного участка гражданам, не являющимся жителями соответствующего дома, и контроль за их соблюдением", - заключает юрист "Юрлов и партнеры".