Кто вправе формировать сложную недвижимую вещь?

Постановка проблемы. Государственный учет – самый точный способ обозначения вещей. Методологически он основан на ведении перечня (реест-ра, кадастра) вещей, где каждая из них имеет индивидуальное описание, выполненное по единому алгоритму и с использованием унифицированной терминологии.

Очевидно, что государственный учет предусмотрен для обозначения не всяких, а лишь наиболее ценных, публично-значимых вещей. Так, в настоящее время государственному учету подлежат недвижимые вещи. Недвижимые вещи, как правило, являются сложными. В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. К сложным вещам, в частности, можно отнести обособленные природные объекты, здания, отдельные помещения в них, наземные и подземные сооружения, включая транспортные коммуникации, энергоснабжающие, телефонные и иные сети, путепроводы, трубопроводы и другие объекты инженерной инфраструк-туры.

Именно государственный учет как таковой признан единственным спо-собом окончательного обозначения данного вида вещей (ст. 1, п. 3 ст. 12, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ). Таким образом, правовой режим сложных недвижимых вещей является более жестким, императивным, чем режим сложных движимых вещей.
К сожалению, сегодня правила государственного учета недвижимых вещей довольно противоречивы.

Многочисленные инструкции в этой облас-ти проходят этап «обкатки» и устранения коллизий. На проблемы государст-венного учета недвижимости неоднократно указывалось в литературе. Так, вопросу идентификации недвижимости (в том числе – противопоставления самостоятельного объекта и составной части сложной вещи) посвятил вни-мание В.А. Порошков. В частности, автор убедительно показал неоднозначность и непоследовательность решения законодателем вопроса о степени обособленности того или иного объекта гражданского права . «Проблемы, связанные с описанием недвижимых вещей, – справедливо полагает другой исследователь, Д.В. Пятков, – вызваны как недостаточностью теоретической базы для современной правоприменительной практики, так и дефицитом специальных правовых норм об отдельных видах недвижимых объектов».

По какому принципу должно происходить описание недвижимой вещи, подлежащей дальнейшему учету? Что считать минимальной учетной едини-цей недвижимости? Сама постановка этих вопросов уже говорит о том, что характерной особенностью государственного учета недвижимых вещей явля-ется то, что он требует особых, формализованных, правил описания. Учет продуктивен только тогда, когда имущество во всех случаях инвентаризиро-вано не произвольно, а с использованием тождественных условных обозна-чений. Поэтому для инвентаризации недвижимости как предварительной стадии учета в меньшей степени характерен телеологический оттенок (когда масштаб описания зависит от усмотрения собственника). Проанализируем современную организацию инвентаризации и учета сложных недвижимых вещей и степени свободного усмотрения в нем собственника.

Современная организация инвентаризации и государственного учета сложных недвижимых вещей. На сегодняшний день в сфере регули-рования оборота недвижимого имущества продолжают участвовать органы кадастрового учета, организации технического учета, а также органы, осуще-ствляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (до изменений, внесенных в ГК Федеральным законом от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ , – учреждения юстиции).

Так, государственный учет земельных участков осуществляется на ос-нове Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и принятых в целях его реализации подзаконных нормативных правовых актах, в частности, Постановления Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» и Приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 15 июня 2001 г. № П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» . Органы кадастрового учета действуют в форме структурных подразделений федеральной службы земельного кадастра и государственных учреждений – федеральных кадастровых палат, которые финансируются за счет федерального бюджета. Основными функциями органов кадастрового учета являются ведение кадастра земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, экспертиза документов при проведении учета и кадастровая оценка участков для целей налогообложения. При этом инвентаризация (или, по специальной терминологии, межевание), то есть проведение самих натурных измерений, необходимых для осуществления кадастровых работ, осуществляется частными землемерами, деятельность которых регулируется на основе договоров, заключаемых с гражданами и юридическими лицами, а результаты измерений представляются в органы кадастрового учета.

Государственный учет иных недвижимых вещей не имеет законодательных источников регулирования и осуществляется в соответствии с под-законными нормативными актами: Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и утвержденным в целях его реа-лизации Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» , а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов гра-достроительной деятельности» и конкретизирующим его Приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 31 мая 2001 г. № 120 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности» . Органы технического учета (бюро технической инвентариза-ции, БТИ) являются, как правило, предприятиями Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, реже – учреждениями субъектов Российской Федерации и муниципальных образова-ний, имеющими хозрасчетное финансирование. Например, технической инвентаризацией в Санкт-Петербурге занимается Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), которое имеет двадцать филиалов – проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ), созданных во всех районах города. До 2000 г. инвентаризация и учет жилищного фонда осуществлялись специализированными государственными и муниципальными организациями БТИ, создаваемыми в соответствии с Постановлением Правительства Рос-сийской Федерации от 13 октября 1997 г. № 1301. В декабре 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 921 полномочия по назначению организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию и технический учет объектов недвижимости, в том числе жилищного фонда, были закреплены за Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. В развитие данного Постановления вышло несколько приказов Госстроя России о назначении федерального государственного предприятия «Ростехинвентаризация» упол-номоченным на проведение технического учета и технической инвентариза-ции, направленных на «огосударствление» функции технического учета и инвентаризации.

Сегодняшняя практика в сфере инвентаризации недвижимости, унаследовавшая советские традиции , на наш взгляд, не отвечает реалиям современного оборота, так как, по сути, санкционирует запрет на альтернативные экспертные действия. Например, по одному из дел суд отказал государственному унитарному предприятию жилищно-коммунального хозяйства, не подчиненному государственному предприятию «Ростехинвентаризация», в иске о признании незаконным решения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество не принимать документы, изготовленные истцом по договорам об оказании инвентаризационных услуг с третьими лицами (заявителями). Судебный акт мотивирован тем, что истец не уполномочен на проведение технической инвентаризации. На территории субъекта Российской Федерации, где находится истец, осуществление инвен-таризации объектов недвижимости возложено только на БТИ, подчиненное государственному предприятию «Ростехинвентаризация».

По нашему мнению, современной организации инвентаризации и учета недвижимых вещей присущи следующие недостатки:

1) неунифицированность источников правового регулирования инвен-таризации и учета недвижимых вещей;

2) отсутствие конкуренции в сфере технической инвентаризации иных, кроме земельных участков, объектов недвижимости. Результаты натурных измерений, полученные на стадии описания вещи альтернативными инвента-ризаторами (как это допускается при межевании земельных участков), в дальнейшем не могут быть положены в основу государственного учета;

3) дублирование систем государственного учета (ведутся кадастровый учет и технический учет, причем в рамках последнего отдельно учет объек-тов градостроительной деятельности вообще – и объектов жилого фонда в частности); отсутствие единого федерального кадастра недвижимых вещей, ведущегося в целях государственной регистрации прав на них и основанного на присвоении вещам кадастровых номеров; разноуровневость организаций, уполномоченных на ведение реестров объектов недвижимости (федеральные, субъектов Федерации, муниципальные);

4) непубличность современных реестров земельных участков, объектов градостроительной деятельности и объектов жилого фонда (сведения о со-ставе объектов недвижимости из них предоставляются далеко не любому заинтересованному лицу).

Для устранения этих недостатков необходимо определиться вначале с целями инвентаризации и учета и только потом – со средствами.

Насколько свободен собственник в процессе формирования слож-ных недвижимых вещей? Обозначение вещей, как правило, основывается на свободном целеполагании субъекта, которое презюмируется в качестве ра-зумного, типичного.

Однако для недвижимых вещей характерны высокая стоимость и фискальная значимость. За программой создания системы пообъектного учета недвижимости признано государственное значение. Логично предположить, что уже хотя бы поэтому не всякая определенная в границах совокупность должна быть квалифицирована (описана, инвентаризирована) в качестве сложной недвижимой вещи только потому, что такова воля собственника (заказчика услуги инвентаризации). Повышается и степень определенности гра-ниц сложной недвижимой вещи. Инвентаризация лишь предваряет государственный учет – конечный этап обозначения сложных недвижимых вещей. Обозначение вещи достигается уже не столько словесным описанием, сколько чертежами, картами, экспликациями, планами, составляющими основу специального инвентарного дела, и, самое главное, уникальным кадастровым номером. По сути, речь идет уже о квалифицированной инвентаризации, ре-зультатом которой впоследствии станет лаконичная, но достаточная характеристика вещи в государственном кадастре. Такая деятельность требует глубоких познаний в инженерной, строительной, землеустроительной, производственной сферах и поэтому осуществляется специалистами. Так как ин-вентаризация недвижимой вещи в качестве одной (сложной) возможна толь-ко при наличии у нее интегрального качества, то этот факт должен подтвер-дить эксперт – инвентаризатор.

Указанные соображения приводят к мысли об объективизации процесса обозначения сложных недвижимых вещей. Группу зданий и сооружений, функционирующих как единый технологический комплекс, то есть имеющих общее назначение, можно рассматривать как один комплекс, с присвоением одного кадастрового номера и изготовлением общего технического паспорта. Но фактором выделения такого комплекса в качестве самостоятельного объекта прав является уже не только цель, которую ставит перед собой собственник (субъективное условие), но и технико-юридическая возможность такой квалификации (объективное условие). Причем один фактор не должен исключать другого. Однако в литературе можно встретить примеры извест-ной гиперболизации как субъективных, так и объективных сторон инвента-ризации.

Так, А.А. Завьялов выдвинул тезис о том, что в образовании сложной недвижимой вещи решающую роль играет субъективное усмотрение ее вла-дельца. Согласно автору, конкретный состав производственно-технологического комплекса должен определяться проектной документацией. Однако, «учитывая, что объект недвижимого имущества как сложная вещь в каждом конкретном случае формируется правообладателем при подаче заявления на государственную регистрацию, вопрос о допустимости регистрации прав на производственно-технологический комплекс как на один объект будет определяться при проведении учреждением юстиции правовой экспертизы. При этом обязанность доказывания наличия конструктивной и производственно-технологической связей как критерия общего назначения лежит на собственнике» . Таким образом, по мнению А.А. Завьялова, формирование сложного объекта недвижимости производится собственником – исходя из производственной необходимости и наличия единого назначения вновь образуемого объекта.

Еще категоричнее субъективную природу решения о составе сложной недвижимой вещи подчеркивает С. Киселев: «Собственник, и только собственник (а не учреждение юстиции с Росземкадастром или БТИ), вправе выделять в натуре строения из состава сложной вещи, а также разделять единую сложную вещь на несколько сложных недвижимых вещей».

Представители объективной концепции инвентаризации и учета сложных недвижимых вещей отрицательно относятся к высказанным выше мнениям. «Самое принципиальное возражение, – полемизирует М.Г. Пискунова с А.А. Завьяловым, – вызывает субъективный подход к определению объекта недвижимости: с одной стороны – «формирование» по решению собственника, с другой – по результатам правовой экспертизы учреждения юстиции» . Как указывает М.Г. Пискунова, правообладатель не вправе «формировать» новые объекты недвижимости из реально существующих у него объектов. Что касается учреждений юстиции, то определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический комплекс не является предметом правовой экспертизы. Критически оценивается и тезис об обязанности собственника доказывать общее назначение частей комплекса, предлагаемого к регистрации. «Доказывание есть необходимый элемент судебного разбирательства, напротив, государственная регистрация есть юридический акт признания бесспорных прав на недвижимость, не требующих доказывания» . М.Г. Пискунова приходит к выводу о том, что регистрация прав на производственно-технологические комплексы, включающие несколько объектов недвижимости, в настоящее время невозможна, потому что в подавляющем количестве случаев имеющиеся у правообладателей правоустанавливающие документы (планы приватизации, договоры, акты ввода в эксплуатацию) свидетельствуют о наличии прав на отдельные объекты, а не на «производственно-технологические комплексы».

На наш взгляд, не свободны от недостатков обе представленные позиции.

Следует согласиться с А.А. Завьяловым в том, что собственник в соответствии с производственной необходимостью предполагаемого или уже осуществляемого использования вещи вправе заявлять о том, как следует определить ее пространственные границы как объекта его права. Заслуживает поддержки и мысль о том, что в случае с недвижимыми вещами данные границы должны быть обоснованы, то есть доказана производственно-технологическая связь как критерий общего назначения частей комплекса. Но данный критерий подлежит доказыванию и проверке не на стадии подачи документов в учреждение юстиции для регистрации права (сделки), как об этом пишет А.А. Завьялов, а ранее – на стадии инвентаризации и учета. Кри-тика М.Г. Пискуновой тезиса о правовой экспертизе, производимой учреждением юстиции по поводу функционального единства заявленного объекта, на наш взгляд, справедлива. В самом деле, не будет же регистратор проверять наличие или отсутствие «запорной, коммутационной арматуры», оценивая возможность отделения «какой-то части трубопровода» и вентилей, заглушек и редукторов, как это можно заключить из предложений А.А. Завьялова . Вряд ли такой анализ можно назвать правовой экспертизой документов, вхо-дящей в круг полномочий регистратора.

Тезис о том, что учреждение юстиции не проводит техническую экс-пертизу и основывается исключительно на представленных и удостоверенных данных инвентаризации, подтверждается и судебной практикой. Напри-мер, по одному из дел признано необоснованным вмешательство учреждения юстиции в компетенцию органа технической инвентаризации, выразившееся в отказе зарегистрировать право собственности заявителя на сложную вещь (пункт погрузки руды) лишь на том основании, что кадастровый и технический учет такой вещи будет затруднен. Сама по себе затруднительность када-стрового и технического учета недвижимости не является причиной для от-каза в государственной регистрации права.

К аналогичному выводу пришел суд и по другому делу, признав недей-ствительным отказ учреждения юстиции зарегистрировать право собственно-сти заявителя на комплекс зданий (цехов, складов, бункеров), основанный на предположении учреждения о том, что таким образом заявитель легализует ряд самовольных пристроек. Суд указал, что данные пристройки в ходе кадастрового учета не были включены в характеристику состава и границ комплекса, следовательно, они не должны быть препятствием для регистрации прав на него. Само по себе обозначение пристроек на плане первичного объ-екта еще не означает их включения в состав объекта, право на который подлежит регистрации . При разрешении аналогичного спора, в результате которого был признан недействительным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации прав на магистральный нефтепровод как производственно-технологический комплекс, суд указал, что «техническая характеристика объекта недвижимости не входит в компетенцию регистрирующего органа». Согласно техническому паспорту нефтепровод соответствует критериям сложной вещи, так как состоит из различных объектов недвижимого имущества, используемых по общему назначению и обозначенных единым инвентарным номером . И наоборот, если проведен и не отменен раздельный технический учет (например, здания технического обслуживания и не завершенного строительством здания мойки автомашин), то нельзя требовать от учреждения юстиции аннулирования раздельных записей о регистрации прав на них.

Следует также присоединиться к отрицательной оценке М.Г. Пискуно-вой роли правоустанавливающих документов (актов приватизации, догово-ров, актов ввода в эксплуатацию) при решении вопроса о том, представляет ли заявляемая на регистрацию совокупность объектов сложную недвижимую вещь. Если правоустанавливающий документ содержит указание на не учтенный в государственном кадастре в качестве одной вещи производственно-технологический комплекс, при этом в составе комплекса описываются движимые или недвижимые вещи – здания, сооружения и оборудование, то регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение отдельно в силу «принципа специальности». Иначе, можно быть уверенным, заявители повсеместно в целях сокращения расходов по оплате государственной пошлины за регистрационные действия будут вводить в эксплуатацию или отчуждать все объекты «оптом», формально называя их комплексами, сложными вещами и т.д., даже если они не связаны общим назначением.

Однако нельзя согласиться с М.Г. Пискуновой в абсолютизации роли другой документации – бухгалтерской. Автор, в частности, пишет: «Определение объектов регистрируемых прав, разделение движимых и недвижимых вещей должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. То есть на государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имуще-ства, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета» . Дейст-вительно, критерии, выдвигаемые указанными нормативными актами по бухгалтерскому учету, во многом совпадают с юридическими признаками сложных вещей, однако сам по себе факт бухгалтерского учета вещи в том или ином составе не должен быть определяющим для государственной регистра-ции прав на недвижимое имущество. Нельзя исключить того, что бухгалтерский учет (по тому же «ПБУ 6/01») может быть осуществлен конкретным заявителем с ошибками. Получается, регистратор должен либо слепо доверять бухгалтерии заявителя, либо, что еще менее вероятно, каждый раз производить специализированную бухгалтерскую экспертизу представленных документов на предмет правильности их ведения. Как раз наоборот, бухгалтерам при определении состава недвижимых инвентарных объектов рекомендуется исходить из данных кадастрового учета и государственной регистрации прав.

На наш взгляд, одновременно обеспечить и свободу усмотрения собственника (субъективное начало в инвентаризации сложных недвижимых вещей), и технико-юридические требования законодательства об учете недвижимости (объективное начало) позволит только реформирование действующей системы органов технической инвентаризации.

Следует:

– демонополизировать инвентаризационную (экспертную, описатель-ную) функцию, обеспечить в этой сфере коммерческую конкуренцию;

– наоборот, монополизировать учетную функцию (по ведению кадастра объектов недвижимости) в компетенции одного государственного органа.

Демонополизация инвентаризационной функции. Мнение инвента-ризатора не должно иметь заранее установленной силы: нельзя исключить ошибок некомпетентных инвентаризаторов или злоупотреблений – недобро-совестных.

Думаем, критическая оценка выводов таких экспертов может быть обеспечена лишь возможностью обращения к альтернативным, причем не менее уполномоченным, специалистам.

Создание конкуренции на стадии инвентаризации приведет к макси-мально корректному отношению к интересам собственника (заказчика) при определении состава описываемой (формируемой) сложной недвижимой вещи. Данный интерес будет ограничен только критериями интегральности (при описании нескольких предметов в качестве одной вещи) и делимости (при описании одного предмета в качестве нескольких вещей) – ст. 133, 134, 135 ГК.

Только в таком случае будет максимально учтено субъективное целеполагание в определении границ сложной вещи, вообще свойственное гражданско-правовому методу регулирования. Еще К.П. Победоносцев отмечал, что при обращении в продажу всего или некоторой доли недвижимого имения, принадлежащего одному владельцу, возникает вопрос: «в каком составе назначить оное в продажу, для того чтобы привлечь наибольшее количество покупщиков». Иногда бывает выгодно пустить в продажу все имение в целом его составе, иногда – отдельными частями . В этой связи спорным представляется мнение М.Г. Пискуновой о том, что «гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их «единой сложной вещью» . На наш взгляд, гражданское право исходит из обратного принципа: «разрешено все то, что не запрещено законом» (ст. 1, 9 ГК). Субъекты могут приобретать права, не только предусмотренные законом и иными правовыми актами, но также и права, которые не предусмотрены гражданским законода-тельством, если они не противоречат общим началам и смыслу гражданского законодательства (ст. 8 ГК). Запрета на свободное усмотрение собственника в определении состава сложной недвижимой вещи закон не содержит. Таким образом, в вопросе о том, регистрировать ли объекты, входящие в единую технологическую цепочку, по отдельности или все вместе, законодательство допускает оба варианта. Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса . В главе 14 ГК «Приобретение права собственности» в качестве первичного способа приобретения права называется изготовление или создание новой вещи с соблюдением закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК). Основанием приобретения права при объединении по воле собственника не-скольких объектов в единую сложную недвижимую вещь будет именно создание вещи. В юридическом смысле «создавать» – значит не только строить, но и обособлять в рамках уже построенных объектов отдельные функциональные единицы, могущие быть предметом самостоятельного права. Такое обособление происходит путем разделения, слияния или выделения объекта недвижимости.

Требование о демонополизации инвентаризационной функции является необходимым условием повышения оборотоспособности недвижимости в нашей стране. Дополнительным, но не менее важным эффектом данной реформы станет и давно назревшее снижение расценок на соответствующие услуги.

Проведение инвентаризации (своего рода, экспертизы самостоятельности объекта) следует разрешить тем, чья компетентность подтверждена соот-ветствующей аккредитацией (возможно, лицензией), независимо от их организационно-правовой формы. По нашему убеждению, качество экспертных работ в этой сфере не зависит от организационно-правовой формы выполняющего их лица. Должны быть унифицированы лишь принципы выполнения работ и оформления результатов инвентаризации, как это сегодня предусмотрено для межевания в целях постановки земельных участков на государственный кадастровый учет . Например, представляется перспективной разработка единых требований о паспортизации недвижимых вещей, то есть оформлении на каждый объект технического паспорта, форма и состав которого устанавливались бы органом, осуществляющим государственный учет недвижимых вещей.

Работа инвентаризаторов с заявителями могла бы строиться по сле-дующему алгоритму:

1) экспертное подтверждение:

а) наличия общего назначения у некоторой совокупности вещей, если заявитель требует ее описания как сложной вещи (замены нескольких кадастровых номеров одним, например: при объединении двух сооружений в юридически единую вещь);

б) возможности вещей функционировать по своему назначению и быть в силу действующего законодательства самостоятельным объектом прав, если заявитель требует их описания как отдельных вещей (замены одного кадастрового номера несколькими, например: при разделении одного здания на юридически самостоятельные вещи – помещения);

2) корректное описание указанных объектов по унифицированным правилам.

Важно то, что при таком подходе заказчик и другие заинтересованные лица в случае несогласия с отказом федерального органа, осуществляющего государственный учет недвижимых вещей по результатам инвентаризации, в присвоении испрашиваемого кадастрового номера будут иметь возможность оспорить отказ в суде, где будет проводиться альтернативная экспертиза. Инвентаризатор может быть привлечен в процесс как третье лицо, не заяв-ляющее самостоятельных требований, на стороне заявителя для доказывания обоснованности своего заключения и, соответственно, необоснованности позиции федерального органа, осуществляющего государственный учет недвижимых вещей. Ненормальна ситуация, описанная в литературе, когда в результате действий единственного в данной местности БТИ произошло расчленение промышленной базы (комплекса зданий и сооружений, используемых по единому для них назначению и расположенных на одном участке). До государственной регистрации права собственности в 2000 г. база существовала в том же виде, что и около десяти лет назад, когда проходила предыдущая инвентаризация и оформлялись технические документы. Поэтому при подготовке к регистрации использовался старый технический паспорт, об-щий для всех зданий и сооружений, образующих базу. Однако непосредст-венно перед государственной регистрацией БТИ присвоило не один кадастровый номер всей базе, а семь номеров – по одному каждому отдельно стоя-щему зданию и сооружению, то есть фактически по неизвестным основаниям БТИ отменило результаты предыдущей инвентаризации объекта . Последствия расчленения базы незамедлительно проявятся при подсчете расходов правообладателя: в семь раз больше придется заплатить за присвоение объек-там кадастровых номеров и за государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю . Возникнут трудности и в опреде-лении предмета договора продажи (ст. 554 ГК): неизбежно индивидуальное описание каждого здания и сооружения. Таким образом, разница в дилемме, инвентаризировать ли семь объектов по отдельности или в качестве единой недвижимой сложной вещи, очевидна. Тем более она ощутима, когда объек-тов – семьдесят.

Итак, собственнику в любом случае должно быть гарантировано право ставить вопрос об инвентаризации комплекса недвижимых вещей в качестве одной сложной вещи или отдельных объектов, а также доказывать обоснованность своей позиции. Мотивы его усмотрения при осуществлении инвентаризации, конечно, вряд ли будут приняты во внимание, хотя для нашего исследования они представляют интерес. Например, есть мнение, что сегодня пообъектная регистрация предпочтительна, если собственник планирует использовать части недвижимости по отдельности. Скажем, при покупке здания одни помещения покупателем будут использоваться, а другие, в свою очередь, планируется выставить на продажу. Продать объект по частям значительно легче, потому что наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления сделок. Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку, то целесообразна их регистрация в качестве единой сложной вещи. Собственнику будет легче распорядиться комплексом одновременно, что важно при решении судьбы всего объекта в целом.

По большому счету демонополизация инвентаризационной функции уже начала осуществляться. Федеральным законом от 11 мая 2004 г. № 39-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ст. 8, 18 и 27 Закона слова «государственный орган (организация), осуществляющий государственный учет и инвентаризацию объектов недвижимого имущества» заменены словами «организация (орган) по учету объектов недвижимого имущества». Разработчики закона исходили из того, что функцию по проведению технической инвентаризации целесообразно передать коммерческим организациям, осуществляющим деятельность на конкурентной основе, а функцию по учету объектов недвижимости – государственным бюджетным учреждениям. Сохранение у фактически действующих сегодня организаций, в том числе принадлежащих субъектам Российской Федерации, полномочий по технической инвентаризации и техническому учету будет носить временный характер до внесения в законодательство комплексных поправок, направленных на объединение в государственном кадастре объектов недвижимости учета зданий, сооружений и земельных участков, а также передачу функций по технической инвентаризации коммерческим, в том числе негосударственным, организациям, осуществляющим эту деятельность на конкурентной основе.

В то же время, несмотря на изменения в законодательстве, задача по аргументации демонополизации инвентаризационной функции не потеряла актуальности. Дело в том, что в разделе 1 части 3 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе данный тезис, к сожалению, не нашел поддержки. В частности, у авторов Концепции «вызывает сомнение правомерность подготовки гражданами на основе частноправовых договоров с землеустроителями документов для проведения кадастровых работ, поскольку эти документы являются основой для выполнения государст-венными органами государственных функций и в том числе налогообложения самих граждан».

Не готовы согласиться с такой позицией.

Во-первых, сомнения в объективности работы независимых инвентаризаторов вполне могут быть устранены путем введения дополнительной стадии государственного контроля между этапами технико-правовой экспертизы (инвентаризации) и внесения объекта в кадастр объектов недвижимости, тем более что такая практика уже существует (в рамках действующих БТИ) . Контроль может осуществляться специалистами органа, осуществляющего государственный учет недвижимых вещей, как самостоятельно, так комисси-онно: с привлечением органов архитектуры, градостроительства, противопо-жарной безопасности и т.д.

Во-вторых, опасения разработчиков Концепции в любом случае не должны препятствовать возможности оспорить оценку результатов инвентаризации, в частности, такую, как в примере, описанном выше, – отказ присвоить единый кадастровый номер промышленной базе. Обжалование подобного отказа сегодня весьма проблематично. Легитимность любой альтернативной экспертизы, как правило, ставится под сомнение, если заключение дает организация, не подчиненная единственно уполномоченному предприятию «Ростехинвентаризация». Так, по одному из дел акционерное общество обратилось в суд к предприятию технической инвентаризации с заявлением о признании незаконным решения об в отказе присвоить отдельный реестровый номер объекту градостроительной деятельности – высотному зданию гостиницы в составе комплекса, занимаемому обществом. В качестве обоснования своих требований заявитель сослался на п. 5 Правил ведения единого государственного реестра объектов градостроительной документации, п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» , предусматривающие, что части зданий, строений, сооружений могут являться самостоятельными объектами. Здание гостиницы является автономным строением в составе ком-плекса, что подтверждено независимыми техническими экспертизами про-ектной организации и государственного архитектурно-строительного университета. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Суд исходил из того, что общество не доказало законность своих требований относимыми и допустимыми доказательствами; представ-ленные заключения проектной организации и университета таковыми не являются. Суд кассационной инстанции отменил вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение, так как в них в нарушение ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указаны мотивы, по которым отказано в ходатайстве заявителя о проведении государственной вневедомственной экспертизы .

О результатах же экспертизы, проведенной «родственным» бюро, вхо-дящим в систему предприятия «Ростехинвентаризация», легко догадаться: вряд ли звенья одной и той же организации способны к взаимной критике.

Монополизация учетной функции. Это направление реформы, наоборот, требует «единоначалия» на этапе учета объектов недвижимости, следующем за их инвентаризацией. Здесь важно не только унифицировать мето-д