Российский рынок имеет ряд своих особенностей, в том числе связанных с законодательным регулированием. Полагаем, что рынок арендного жилья в России должен развиваться по своему собственному пути с использованием существующих механизмов стимулирования инвесторов и созданием новых.
Наемные дома, какими они описаны в Жилищном кодексе, являются своеобразным аналогом доходных домов девятнадцатого-начала двадцатого века со своими особенностями. В интерпретации кодекса наемный дом представляет собой дом, где все помещения принадлежат одному собственнику, предоставляющему их в аренду третьим лицам по договорам найма. Собственником может быть как частное лицо, так и публичное образование.
Строительство таких домов интересно, в первую очередь, государству, поскольку делает налогообложение деятельности по сдаче помещений в аренду более прозрачным и, соответственно, выгодным бюджету. Распространение на российском рынке арендного жилья в формате наемных домов интересно и физическим лицам – арендаторам, так как этот формат имеет явно выраженную социальную направленность.
Что касается застройщика-инвестора, то на данном этапе формат наемных домов вряд ли может быть ему интересен. Во-первых, строительство и эксплуатация наемных домов имеет достаточно большой срок окупаемости ввиду невысоких ставок аренды, в то время как частные инвесторы заинтересованы в «быстрых деньгах». Во-вторых, в Жилищном кодексе предусмотрено, что у наемных домов может быть только один собственник. Это значительно ограничивает частных застройщиков в реализации помещений в домах такого формата с целью их перепродажи частным лицам. Кроме того, хотя российский законодатель предусмотрел различные способы государственной и муниципальной поддержки строительства и эксплуатации наемных домов, однако существующих мер недостаточно для развития данного сегмента рынка со стороны частных инвесторов.
Тем не менее, стоит признать, что государство работает в направлении создания дополнительных стимулов для частных инвесторов в реализации подобных проектов. Так, например, на данный момент для инвесторов предусмотрена возможность заключения посредством проведения аукциона договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации именно для наемных домов. В рамках такого договора строительство наемных домов осуществляется частным инвестором при содействии государства. Кроме того, существуют инициативы, в том числе уже реализованные в отдельных регионах, по изменению налогового законодательства с целью развития цивилизованного рынка наемного арендного жилья.
Также в Государственной Думе на данный момент на рассмотрении находится законопроект (№ 93391-8), который предусматривает возможность использования. механизмов государственно-частного партнерства при реализации проектов по строительству и эксплуатации наемных домов. Указанный законопроект предусматривает создание особого вида наемных домов – наемный дом коммерческого использования для отдельных категорий граждан. Помещения в таких наемных домах могут быть предоставлены в аренду на льготных условиях отдельным лицам в целях кадрового обеспечения приоритетных направлений научно-технологического развития, отраслей экономики и социальной сферы. На данный момент данный законопроект находится в стадии принятия профильным комитетом решения о его предоставлении в Совет Государственной Думы.
Все перечисленные меры, с нашей точки зрения, при надлежащей их реализации могут способствовать повышению инвестиционной привлекательности проектов по строительству и эксплуатации арендного жилья в России.
С учетом особенностей действующего правового регулирования, уже существующие многоквартирные дома вряд ли получится трансформировать в наемные дома, поскольку проживающие в них физические лица являются или собственниками жилых помещений, или нанимателями по договорам найма жилого помещения. Как следствие, единственной возможностью сделать уже существующий МКД наемным – это выкупить одному лицу все помещения в нем, что сопряжено со значительными трудностями. Таким образом, наемный дом в большинстве случаев изначально должен строиться как таковой. Как следствие, и управление таким домом должно быть структурировано аналогичным образом посредством назначения новой управляющей компании собственником помещений в таком доме. Какой-либо специфики в функционале такой управляющей компании мы не видим – в целом, перечень оказываемых ею услуг будет аналогичен тем, которые оказываются собственникам квартир в многоквартирном доме. Кроме того, возможно и самостоятельное управление наемным домом его собственником либо уполномоченным собственником лицом.
В том случае, если собственником наемного дома будет являться публичное образование, то будет действовать особый порядок управления, который будет устанавливаться соответствующим публичным образованием. Например, для наемных домов, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, предусмотрено, что управление таким домом может осуществляться уполномоченным федеральным органом государственной власти или уполномоченной им организацией, либо управляющей организацией в случае, если собственником наемного дома принято решение о таком способе управления. Выбор такой управляющей организации должен осуществляться в соответствии с законодательством о контрактной системе в сфере закупок услуг для государственных нужд. Субъекты РФ уполномочены сами предусматривать порядок управления наемными домами, помещения в которых находятся в собственности субъектов.
Отношения между конечными пользователями помещений и их собственником должны быть оформлены путем заключения договора найма жилых помещений или договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В законодательстве предусмотрен запрет заключать иные виды договоров с пользователями помещений в наемном доме. Указанные виды договоров в большей степени защищают интересы арендаторов, чем краткосрочные договоры аренды, которые заключаются на рынке арендного жилья частными лицами. В частности, законом предусмотрены особые обязанности арендодателя (наймодателя) по такому договору – такие как надлежащая эксплуатация жилого дома, проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг в жилом помещении, и др. Кроме того, если в таком договоре не предусмотрен срок, на который он заключен, он считается заключенным сроком на 5 лет. При заключении обычного договора аренды в таком случае он считался бы заключенным на неопределенный срок, что предоставляло бы любой стороне право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением за 3 месяца.
Формат такого вида недвижимости как наемные дома нуждается в значительном совершенствовании, в первую очередь, на законодательном уровне, для того, чтобы стать перспективным для частных девелоперов. С нашей точки зрения, для инвесторов более перспективным сейчас является формат многофункциональных комплексов или комплексов апартаментов, при строительстве которых застройщик свободен в дальнейшей реализации помещений в таких комплексах. Также механизм государственно-частного партнерства в значительной степени может способствовать решению данной задачи. Помимо этого, необходимо совершенствовать иные механизмы, предоставляющие льготы для частных инвесторов при реализации проектов по строительству доходных домов, которые уже заложены в законодательстве. К таким механизмам относится льготные условия предоставления земельных участков, льготные налоговые условия, преференции и субсидии от государства.
Авторы:
Екатерина Верле, советник, соруководитель практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ
Анастасия Себякина, юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ
