По данным CORE.XP, 68% офисных объектов нового строительства Москвы предлагается на продажу: 4,07 млн кв. м из 7,1 млн кв. м (57%) всех площадей, вводимых в 2025–2030 гг. 49 московских офисных объектов планируется реализовать в розничном формате. […]
Знак качества
[…] Сейчас, в соответствии с законодательством, именно общее собрание собственников помещений в здании наделено правомочиями решать основные вопросы, связанные с управлением зданием, даже при наличии профессиональной управляющей компании, напоминает Екатерина Верле, партнёр, руководитель практики недвижимости и строительства, ЕПАМ. Общее собрание собственников решает любые проблемы, в том числе, связанные с установлением размера платы за управление зданием, проведением его реконструкции и капитального ремонта, определением состава общего имущества и т.д. Отказ даже одного из владельцев в выдаче согласия на капитальный ремонт может привести к невозможности работ и снижению доходности для остальных. «Или же сособственники помещений могут принципиально согласиться на проведение ремонта, но далее бесконечно долго спорить о его стоимости, – перечисляет эксперт. – Похожие проблемы могут возникнуть по любому вопросу, связанному с содержанием и использованием общего имущества здания. Вопросы с общим имуществом тянут за собой вопросы с землепользованием. В Москве, например, для того, чтобы осуществить реконструкцию здания, как правило, нужно заключить с ДГИ дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее увеличение арендной платы за участок на период реконструкции. Однако заключение такого соглашения, снова же, требует согласия всех соарендаторов по договору аренды, коими являются сособственники помещений в здании. Несогласие одного из них также может заблокировать выдачу разрешения на реконструкцию, даже когда такая реконструкция необходима».
Другая категория рисков: оспаривание сособственниками решений общих собраний. Владелец помещения в здании вправе оспорить решение общего собрания, если он не принимал в нем участие или голосовал против. В ряде случаев такое право есть и у собственника, который голосовал за принятое на собрании решение или воздержался против голосования. Это может создать дополнительные риски в случаях, когда принятое на общем собрании решение будет не выгодно какому-либо из собственников, поясняет Екатерина Верле. «Случаи оспаривания решений собраний собственников помещений в коммерческих объектах встречаются достаточно часто, – продолжает она. – Так, например, нам известен судебный кейс, когда суд по иску одного из собственников усомнился в обоснованности размера, установленного общим собранием тарифа за обслуживание и содержание мест общего пользования. Суд указал, что по делу необходимо провести судебную экспертизу и проверить обоснованность тарифа с учетом особенностей общего имущества торгово-складского комплекса, который представлял собой комплекс зданий, соединенных технологически».
Нельзя также исключить риски оспаривания решений общего собрания со ссылкой на нарушения процедуры его проведения. Такие иски, тем не менее, имеют мало практических перспектив, если спорящий собственник в меньшинстве: ведь собрание можно провести заново, устранить процедурные нарушения и принять то же самое решение.
Не менее важными являются риски, связанные с неправильным определением перечня общего имущества здания, соглашается Екатерина Верле с другими собеседниками CRE. Вопрос напрямую связан с процессом управления зданием и «весом», который имеет каждый из собственников на общем собрании, поясняет она: количество голосов, которое принадлежит каждому из собственников на общем собрании, пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество здания. Неправильное определение общего имущества повлечет некорректное распределение голосов собственников и, соответственно, их возможность влиять на принятие решений на общих собраниях. На практике часто происходит так, что там, где два сособственника, — там три мнения и один судебный иск, резюмирует эксперт.
Самая сложная категория споров – строительно-технические (по реконструкции и ремонту), которые, как правило, отнимают массу времени и требуют проведения строительных экспертиз. «И, конечно, не забываем про споры с самой УК: неисполнение обязанностей УК, споры о завышенных тарифах, навязанных услугах, принудительной смены УК» — указывает Екатерина Верле. «Основные риски как раз в том, что управление БЦ, реализованном в «мелкую нарезку», производится по аналогии с многоквартирным жильем, в соответствии с ГК РФ, – добавляет Андрей Филиппов. – Но, если в жилье интересы всех собственников приблизительно одинаковы, то в офисной недвижимости, в зависимости от рода деятельности собственника помещений, складываются ситуации, когда интересы собственников могут быть диаметрально противоположными. Например, типовому инвестору выгодно, чтобы его объект генерировал не только арендный поток, но и дополнительный доход от коммерциализации МОП (мест общего пользования), фасада и пр. Но если один из собственников – государственное учреждение, которое живет по «своим» правилам, то оно может быть и не заинтересовано в коммерциализации МОП, поскольку это влечет особый контроль со стороны надзорных для госпредприятий органов (в отношении контента, денежных потоков и пр.). Решать такие противоречия – особое искусство и вызов для УК, которая берёт на себя функции коммунального агента и коммутатора, старается вести свою деятельность, несмотря на возникающую время от времени дебиторскую задолженность и перебои в денежном потоке». […]
