Начало весны 2023 г. оказалось богатым на нововведения в сфере недвижимости. Значительная часть изменений направлена на оптимизацию градостроительной деятельности. Также были сокращены сроки на согласование и предоставление публичных земельных участков. Наряду с этим отдельные нововведения, напротив, осложняют процесс реализации строительных проектов. В частности, вводится правило о необходимости согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства. Вступающие в силу поправки о мерах защиты персональных данных не обошли стороной сферу недвижимости и значительным образом изменили порядок предоставления сведений из ЕГРН. Давайте рассмотрим эти изменения более подробно.

Сокращение перечня документов, необходимых для получения разрешительной документации

Данные меры поддержки застройщиков существовали ранее в качестве «антикризисных», однако с 1 марта 2023 года они переведены в разряд постоянных.

Так, на законодательном уровне закрепляется, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщикам больше не требуется предоставлять:

• ГПЗУ или проект планировки территории и проект межевания территории для линейных объектов. Отметим, что это не снимает с застройщика обязанность получать указанные документы, поскольку их предоставление остается обязательным для получения разрешения на строительство объекта. Кроме того, не забываем, что с 1 января 2025 года вступит в действие п. 5 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ («ГрК РФ»), согласно которому в выдаче разрешения на ввод должно быть отказано в случае несоответствия объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (совершенно не ясно, как данная норма будет применяться на практике в случае изменения градостроительного регламента в процессе строительства объекта);
• акт приемки объекта капитального строительства;
• акт, подтверждающий соответствие параметров построенного или реконструированного объекта проектной документации (в частности, требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета энергетических ресурсов);
• документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца источника повышенной опасности.

Сокращаются сроки согласования предоставления публичных земельных участков

В конце 2022 года был принят закон , ограничивающий сроки предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов.

Во-первых, процесс предварительного согласования предоставления испрашиваемого земельного участка займет теперь не более 20 дней, что на 10 дней меньше ранее установленного срока. В исключительном случае – при необходимости согласования схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории – указанный срок может быть продлен до 35 дней.

Во-вторых, подготовка проекта договора (купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования) или решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование происходит в течение 20 дней со дня обращения заявителя, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ.

Помимо прочего, с 1 марта 2023 года предусматривается возможность проведения электронных аукционов по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По результатам проведения электронного аукциона договор купли-продажи, либо договор аренды публичного земельного участка должен быть заключен в электронной форме и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью сторон.

Изменения градостроительного законодательства, касающиеся оптимизации сроков

С 1 марта 2023 года вступают в силу изменения ГрК РФ, целью которых является сокращение сроков инвестиционного строительного цикла и принятия решений в сфере градостроительных отношений.

Так, на согласование проекта генерального плана поселения, городского округа или его изменений с уполномоченными органами отводится 30 дней (вместо 2 месяцев). Срок проведения публичных слушаний (общественных обсуждений) по указанным проектам не может быть больше 1 месяца.

Изменения затронули и срок публичных слушаний (общественных обсуждений) по проектам правил землепользования и застройки, который сокращается с 3 до 1 месяца со дня опубликования такого проекта.

Также с 15 до 10 рабочих дней сократился срок согласования документации по планировке территории. Данный срок исчисляется с момента поступления указанной документации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Авторы:

Екатерина Верле, советник, соруководитель практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ;

Злата Левданская, паралигал практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ

Полностью материал доступен по ссылке (по подписке). 

«ЭЖ-Юрист» №8 (1259) 2023