О структуре управления такими зданиями и положениях законодательства рассказывают Екатерина Верле, советник, соруководитель практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ, и Анастасия Себякина, юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ.
В рамках управления коммерческой недвижимостью любого назначения – торговой, офисной, многофункциональными комплексами, апартаментами – владельцы объекта в первую очередь решают вопросы технической эксплуатации, а также оперирования арендным потоком. Когда объект принадлежит одному лицу и собственник распоряжается зданием исключительно по своему усмотрению, сложностей с его управлением чаще всего не возникает.
Однако ситуация кардинально меняется, если в нежилом здании появляется несколько собственников, например, если застройщик продает помещения различным лицам. В таком случае вопросы управления зданием должны решаться собственниками расположенных в нем помещений согласованно. На практике достичь такого консенсуса достаточно сложно, в том числе из-за разных целей собственников по использованию помещений и в связи с этим – различными потребностями в порядке и стандартах управления зданием.
С вопросами управления нежилыми зданиями, помещения в которых находятся в собственности нескольких лиц, девелоперы особенно часто сталкиваются при строительстве и дальнейшей эксплуатации многофункциональных комплексов. Это связано с тем, что в границах многофункционального комплекса располагаются помещения различного назначения: торговые, офисные, гостиницы, апартаменты. Такие пространства обычно обслуживаются по разным стандартам. Например, стандарты содержания общего имущества в части здания, где расположены гостиничные номера, часто выше стандартов для апартаментов.
Апартаменты, сервисные апартаменты и кондо-отели
С развитием внутреннего туризма вопросы управления зданиями с несколькими собственниками возникают все чаще. На российском рынке коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и в южных регионах России активно набирают популярность апартаменты, сервисные апартаменты и кондо-отели. Обычно такие проекты предполагают продажу апартаментов третьим лицам, что влечет появление нескольких собственников в одном здании.
Особенность сервисных апартаментов и кондо-отелей – более высокие стандарты управления, а также инвестиционный характер недвижимости: собственники апартаментов чаще всего имеют возможность передать принадлежащие им апартаменты в управление третьему лицу и получать доход от их сдачи в аренду. В модели управления такими объектами появляется дополнительное «звено» в виде передачи апартаментов их собственниками в так называемую инвестиционную программу. Кроме того, управление гостиничной недвижимостью, к которой можно отнести и кондо-отели, часто осуществляется с привлечением гостиничного оператора для эксплуатации объекта под его брендом. В таком случае девелоперу при организации отношений по управлению зданием также необходимо учесть интересы оператора.
Структура управления нежилым зданием, помещения в котором принадлежат разным собственникам
Основной запрос застройщика к юристам – разработка оптимальной структуры управления нежилым зданием, которая будет учитывать интересы собственников всех помещений здания, а также их функциональное назначение.
Круг вопросов, которые необходимо решить на этапе организации управления нежилым зданием с разными собственниками:
- определение состава и режима общего имущества;
- выбор наиболее оптимального способа управления зданием;
- определение условий договора управления и процедуры его заключения;
- определение порядка оказания эксплуатационных услуг, а также иных дополнительных услуг собственникам помещений в здании.
Что говорит законодатель?
Вопросы управления нежилым зданием, помещения в котором принадлежат разным собственникам, подробно не урегулирован в законодательстве.
С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, которые определили режим общего имущества нежилого здания. Эти изменения не содержат значительных нововведений и лишь закрепляют подходы, которые были выработаны судебной практикой. Так, теперь в Гражданском кодексе прямо предусмотрено следующее:
- общее имущество в нежилом здании принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности;
- собственники помещений в нежилом здании совместно владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются таким общим имуществом, а также несут бремя его содержания пропорционально своим долям в праве собственности на общее имущество;
- доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество здания пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади такого здания;
- количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество;
- к земельным участкам под нежилыми зданиями автоматически не применяется режим общей долевой собственности, право собственников помещений в нежилом здании на земельный участок зависит от того, на каком праве такой земельный участок принадлежал застройщику.
Эти нововведения в основном касаются режима общего имущества, значительная часть других аспектов управления нежилыми зданиями остается неурегулированной. С одной стороны, это предоставляет участникам рынка свободу при планировании структуры управления объектом. С другой стороны, в отсутствие регулирования суды могут решать спорные моменты по-разному, что требует усиленного внимания к юридическим вопросам управления.
Разработка структуры управления нежилым зданием: на что обратить внимание
Общее имущество нежилого здания. Состав и площадь общего имущества является краеугольным камнем, прежде всего потому, что отношение площади конкретного помещения к площади общего имущества определяет количество голосов, которым обладает тот или иной собственник в решении вопросов управления зданием. В связи с этим, мы рекомендуем еще на стадии проектирования здания определить состав и площадь общего имущества.
Способ управления нежилым зданием. На практике управление коммерческой недвижимостью чаще всего осуществляется силами управляющих компаний (УК). Застройщику еще до ввода здания в эксплуатацию необходимо решить, на каком этапе лучше всего привлечь управляющую компанию. В силу действующего законодательства у застройщика есть возможность привлечь УК самостоятельно. В то же время, собственники помещений в здании вправе в любое время сменить выбранную застройщиком УК, что приведет к утрате застройщиком контроля над управлением зданием. Мы рекомендуем тщательно проработать методы исключения риска потери застройщиком такого контроля.
Контроль застройщика над управлением зданием. Если после ввода здания в эксплуатацию и продажи помещений третьим лицам застройщик остается собственником отдельных помещений, то он заинтересован оставить за собой контроль над управлением зданием в целях эффективной эксплуатации здания и получении определенного уровня доходности. Это наиболее актуально для кондо-отелей, помещения в которых приобретают третьи лица в инвестиционных целях. Также наличие у застройщика контроля над управлением зданием является одним из требований гостиничного оператора, в случае его привлечения для управления объектом. В таких проектах желательно еще на стадии проектирования предусмотреть варианты обеспечения контроля застройщика над управлением зданием.
Компетенция общего собрания собственников помещений в здании. Наиболее важные аспекты управления зданием могут быть решены только на общем собрании собственников даже в том случае, если будет привлечена УК, – это касается и нежилых зданий. Более того, общее собрание собственников вправе в любой момент изменить способ управления нежилым зданием и поменять УК. В связи с этим, необходимо решить:
- на каком этапе целесообразнее проводить общее собрание собственников,
- какие задачи необходимо решить на таком собрании,
- каким образом застройщик может обеспечить контроль над принятием решений на общем собрании собственников.
Договор управления нежилым зданием. Договор управления является базовым документом, на основании которого УК оказывает услуги управления в отношении здания. При разработке содержания и процедуры заключения договора управления необходимо определить:
- на каком этапе лучше всего заключать с собственниками договоры управления,
- каким образом предусмотреть в договоре дифференцированный размер платы за услуги управления в отношении помещений различного функционального назначения,
- как экономически переложить на собственников расходы на содержание той или иной инфраструктуры здания.
