4 мая 2023 г. Правительство РФ приняло постановление № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» («Постановление»). Данное Постановление вступает в силу с 1 сентября 2023 г. и действует до 1 сентября 2028 г.

Ниже разберем ключевые нововведения Постановления и его влияние на строительную отрасль.

1. Регулирование до принятия Постановления

По общему правилу строительство объектов капитального строительства требует получения разрешения на строительство. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, не требуется получение данного разрешения для возведения объекта вспомогательного назначения.

Критерии таких объектов до принятия Постановления определены не были. В судебной практике отсутствовал единый подход к тому, что является вспомогательным объектом. К таким объектам относили, в частности, (i) сооружения пониженного уровня опасности (к примеру, блочно-модульные объекты), (ii) объекты, обслуживающие основное здание (к примеру, гаражи).

На практике существовали споры, можно ли отнести к вспомогательным объекты, которые имеют санитарно-защитную зону, выходящую за границы участка (к примеру, очистные сооружения), или же объекты, являющиеся опасными производственными объектами (к примеру, котельные), или объекты, строительство которых не было предусмотрено проектной документацией на строительство основного объекта. Все эти обстоятельства влияли на необходимость получения разрешение на их строительство.

Для решения данной проблемы в июле 2022 года был принят Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 350-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому Правительство РФ должно было установить критерии отнесения объектов к объектам вспомогательного использования.

2. Основные положения Постановления

Постановление устанавливает признаки объектов вспомогательного использования, которые зависят от площади, этажности и их расположения по отношению к основному объекту. Согласно Постановлению, такими объектами являются строения и сооружения, которые соответствуют хотя бы одной из следующих трех групп критериев:

• объект строится на одном земельном участке с основным объектом, его размещение предусмотрено проектной документацией, и он предназначен для обслуживания основного объекта;
• объект имеет площадь менее 1 500 кв. м, строится в целях обслуживания основного объекта, не является опасным, технически сложным и уникальным, не требует установления санитарно-защитной зоны; при этом такой вспомогательный объект не обязательно должен быть расположен на одном участке с основным объектом, при условии их технологической связи;
• высота объекта не превышает трех этажей и 20 метров, он расположен на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства, либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения садоводства, в том числе является сараем, баней, теплицей, иной хозяйственной постройкой, которая предназначена для удовлетворения бытовых нужд, а также объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он размещен.

3. Последствия

Постановление направлено на устранение неопределенности и унификацию позиций по вопросу отнесению тех или иных объектов к вспомогательным. В частности, признаком таких объектов является технологическая связь с основным объектом, для обслуживания которого они предназначены. Кроме того, Постановление признает традиционно вспомогательный характер объектов, строящихся физическими лицами для бытовых нужд.

Тем не менее, поскольку критерии отнесения к объектам вспомогательного использования, установленные Постановлением, сформулированы довольно широко, проблематика их квалификации полностью не устраняется. Также на данный момент нельзя предсказать позицию судебных органов по вопросу, к примеру, отнесения к вспомогательным технически сложных объектов, расположенных на одном земельном участке с основным зданием. Открытым остается и вопрос, будут ли суды применять введенные критерии к объектам, которые были построены до принятия Постановления.

Рекомендуем учитывать положения Постановления при планировании строительства.

Авторы: соруководитель практики недвижимости и строительства Екатерина Верле, советник Антон Алексеев, старший юрист Виктория Малашенкова.

Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. ЕПАМ, его руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.