В сфере строительного права прошедший год запомнился тем, что 16 ноября 2022 года Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – «Обзор»).
С одной стороны, Верховный Суд ещё раз обратил внимание на позиции, которые ранее уже были известны практике. Однако некоторые позиции Обзора обладают новизной и представляют особую значимость для владельцев объектов самовольного строительства. Рассмотрим их далее.
1. В делах о самовольном строительстве появляется новое положение, аналогичное институту малозначительности административных правонарушений.
Верховный Суд подчеркнул, что допущенное нарушение градостроительных и строительных норм может быть признано незначительным, а значит – не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
Несмотря на то, что незначительность является оценочной категорией и должна устанавливаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела, ссылка на данный аргумент может усилить позицию в случае возникновения спора, вытекающего из факта самовольного строительства.
2. В случае, если суд придет к выводу об устранимости допущенных нарушений, то в решении указываются оба возможных способа их устранения – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
Допустимость вынесения подобного альтернативного решения была закреплена и ранее, однако не являлось очевидным, принимает ли суд подобное решение по своей инициативе, либо же он не вправе выйти за пределы требования, сформулированного истцом.
Из положений Обзора следует, что суд вправе вынести данное решение по своему усмотрению независимо от того, какое требование заявил истец.
При этом ответчик наделяется правом самостоятельно выбрать способ исполнения такого решения, который будет для него более удобным и целесообразным.
3. Отсутствие разрешения на строительство не может служить единственным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку, равно как и для удовлетворения иска о её сносе.
Во-первых, необходимость сноса должна быть обусловлена не только отсутствием разрешительной документации, но и иными обстоятельствами, препятствующими использованию такой постройки (например, несоответствием требованиям безопасности и нарушением прав третьих лиц).
Во-вторых, в части признания права собственности на самовольную постройку Верховный Суд обходит стороной субъективный элемент – должно ли было лицо предпринимать меры к получению разрешения на строительство, констатируя лишь, что само по себе его отсутствие не может быть положено в основу наступления негативных последствий.
Отметим, что долгое время преобладающей являлась позиция о том, что лицо, которое имело возможность получить такое разрешение, но не предприняло мер к его получению, не может признать за собой право собственности на самовольную постройку, даже если отсутствие разрешения – это единственный недостаток объекта.
Однако в 2020 г. Верховый Суд поставил под сомнение такой подход и указал, что законодательство не содержит такого условия для признания права собственности на самовольную постройку как наличие разрешения на строительство или же принятие мер для получения такого разрешения.
Представляется, что Верховный Суд еще раз обратил внимание на собственную позицию от 2020 г., поскольку она не получила должного внимания и поддержки судов.
4. Строение, которое возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, но используется не по целевому назначению, не может быть признано самовольным только лишь на этом основании.
Обзор закрепляет правило о том, что способ использования постройки не может предрешать вопрос о ее самовольности.
Так, нарушение целевого назначения земельного участка может повлечь негативные санкции в виде договорной или административной ответственности, но никак не последствия, связанные с самовольным строительством.
Таким образом, Верховный Суд еще раз подтверждает, что снос как санкция за осуществление самовольного строительства является крайней мерой ответственности. При рассмотрении вопроса о последствиях самовольного строительства необходимо оценивать возможность устранения нарушений и приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.
Однако следует учитывать, что самовольная постройка, нарушающая права третьих лиц или создающая угрозу жизни или здоровью, по общему правилу сохранению не подлежит. В остальных случаях рекомендуем учитывать позиции Верховного Суда, открывающие дополнительные возможности для сохранения объектов, при строительстве которых были допущены нарушения.
Данный материал подготовлен исключительно в информационных и/или образовательных целях и не является юридической консультацией или заключением. ЕПАМ, его руководство, адвокаты и сотрудники не могут гарантировать применимость такой информации для Ваших целей и не несут ответственности за Ваши решения и связанные с ними возможные прямые или косвенные потери и/или ущерб, возникшие в результате использования содержащейся в данных материалах информации или какой-либо ее части.
