Советники практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро ЕПАМ Ольга Мищенко и Антон Алексеев, а также старший юрист практики Юрий Нефедов, провели онлайн-дискуссию, на которой обсудили основные новеллы Гражданского кодекса РФ, закона о государственной регистрации недвижимости и градостроительного законодательства.

Нововведения в Гражданском кодексе: от практики к теории

В Гражданский кодекс были внесены значимые изменения в части недвижимости, направленные на ликвидацию существующих в юридической практике пробелов. Однако можно ли назвать их полноценной реформой законодательства в сфере недвижимости? Юристы АБ ЕПАМ уверены: глобальная реформа не состоялась. 

«Положения, которые вызывали у нас наибольший интерес, такие как концепция единого объекта в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, право застройки и многие другие пока не были реализованы. В конечном итоге, изменения в законодательство оказались достаточно консервативным и по существу суммировали те подходы, которые уже существовали на практике», – констатировала Ольга.

К примеру, даются определения зданий и сооружений. Новая редакция прямо устанавливает, что здания и сооружения создаются в результате строительства.

«Определение строительства в градостроительном законодательстве дается как создание зданий и сооружений. И там же приводится трактовка здания и сооружения как объектов капитального строительства. Связывая эти нормы, получается, что законодатель приравнивает понятия здания и сооружения и объекты капитального строительства, что потенциально может решить такую  проблему, как регистрация не носящих капитальный характер объектов недвижимости: заборов, площадок и других», – подчеркнула Ольга. 

Закреплено определение помещений как обособленной части здания или сооружения, а также установлен запрет образования помещений в объектах еще не завершенного строительства.

«Поставлена точка в вопросе рассмотрения споров по обращению инвесторов и участников строительства, связанных с попыткой признать права на помещение в незавершенных объектах. Революционности в таком подходе нет. Превалирующая судебная практика свидетельствовала о том, что образование помещений в незавершенных объектах невозможно», – резюмировала Ольга.

Теперь на законодательном уровне закреплены правила использования общего имущества во всех зданиях, независимо от их назначения. Ранее суды по аналогии применяли правила жилищного законодательства. К примеру, вопросы предоставления общего имущества третьим лицам теперь производятся на основании квалифицированного большинства голосов (2/3).

Кроме того, в ГК РФ установили, что срок с момента постановки на учет бесхозяйного линейного объекта, после которого можно обратиться в суд за признанием права собственности, сокращен с одного года до трех месяцев. При этом, с заявлением теперь вправе обратиться не только орган власти, но и лица, обязанные осуществить эксплуатацию таких линейных объектов.

Новеллы градостроительного законодательства: на что обратить внимание

Значимые изменения коснулись и градостроительного законодательства. Например, в Градостроительном кодексе РФ установлен перечень мероприятий, которые осуществляют все участники строительства для его создания.

«Впервые в кодекс внесены мероприятия, которые необходимы для реализации проектов строительства. Прежде всего, это приобретение прав на земельный участок, выдача материалов для изыскания, проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и государственный кадастровый учет. В целом, регулируются около 27 мероприятий», – отметил Антон. 

По новым правилам правительство РФ утверждает необходимый для строительства перечень документов, сведений, материалов и согласований. В перечне 989 пунктов.

«По сути перечень выполняет роль шпаргалки, в которую мы смотрим и понимаем, что нам нужно и что с нас могут требовать. Однако скомпилированные в нем требования все равно необходимо проверять на соответствие правовым актам, в которых они установлены», – подчеркнул Антон. 

В Градостроительный кодекс ввели понятие рабочей документации, которого не существовало. При этом, как отмечают юристы АБ ЕПАМ, законодательство по-прежнему не дает внятных критериев для различения проектной и рабочей документации.

«Сначала мы разрабатываем проектную документацию, потом на ее основании рабочую. Само строительство осуществляется на основании рабочей документации, которая всегда принималась в соответствии с проектом и не подлежала экспертизе. Но законодательство не отражает сутевых отличий рабочей документации от проектной. Первая отличается большей детализацией проектных решений. Строитель, который видит два текста,наверняка сможет отличить эти типы документации. Но судья вряд ли», – констатировал Антон.

Кроме того, градостроительное законодательство было дополнено поправками, которые унифицировали вопросы технологического подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Антон обратил особое внимание на важность такого нововведения.

«Этот простой, на первый взгляд, технический вопрос является очень важным. Ранее у нас было двухстадийное подключение: мы подавали заявление, получали технические условия и в течение года должны были определиться с мощностями, а затем мы вновь подавали заявление и получали уже итоговые технические условия к договору. При этом в дальнейшем технические условия могли измениться. Сейчас, как предполагается, у нас будет одностадийное подключение: мы сразу получаем все технические условия. Однако уже видно, что в принятых во исполнение этих положений подзаконных актах не все так просто», – подчеркнул Антон.

Ключевые изменения в сфере государственной регистрации недвижимости

В 2021 году произошел ряд масштабных нововведений в законе о государственной регистрации недвижимости.

«Новеллы можно условно разделить на две группы: те, что преследуют цель упростить процедуры кадастрового учета и государственной регистрации, а также те нововведения, которые направлены на решение ранее возникавших практических проблем», – заметил Юрий. 

Для проведения госрегистрации теперь достаточно представить один оригинал документа в Росреестр, который будет оцифрован и возвращен заявителю.

Также были сокращены сроки регистрации так называемых «последующих» договоров долевого участия в строительстве. 

«Здесь законодатель справедливо посчитал, что раз основные документы применительно к проекту уже были проверены, то следующие договоры должны регистрироваться быстрее. Поэтому срок был сокращен на два рабочих дня», – констатировал Юрий. 

Множество проблем для правообладателей ранее были связаны с регистрацией прав в случае ликвидации одной из сторон договора.

«К примеру, вы заключили договор купли-продажи. Он фактически исполнен, деньги оплачены, объект передан. Но по какой-то причине не была осуществлена государственная регистрация, а компания-продавец уже ликвидирована.  При этом, по закону дляперехода права собственности нужно было подать заявление от двух сторон. Теперь эта проблема решена и покупателю достаточно будет предоставить выписку из ЕГРЮЛ, которая свидетельствуют о ликвидации», – привел пример Юрий.

С сентября 2022 года застройщики получат возможность проходить процедуру ввода в эксплуатацию и регистрации прав одновременно в режиме «одного окна» - для этого будет необходимо указать согласие на регистрацию при обращении за вводом объекта в эксплуатацию.

Важной новеллой стало создание ППК «Роскадастр». Цель новой организации – объединить функции и ресурсы в сфере геодезии, картографии, технического и кадастрового учета в рамках одной компании. Кроме того, «Роскадастр» будет обеспечивать реализацию национальной системы пространственных данных, целью которой является создание единой электронной картографической основы.

«Организационные процессы будут проходить в течение 2022 года и завершаться в первом квартале 2023-го. Уже через год «Роскадастр» должен начать свою деятельность», – отметил Юрий.

***

Ольга, Антон и Юрий положительно оценили произошедшие законодательные изменения, несмотря на наличие определенных вопросов к юридической технике.

«Закрепление главенствующих на практике подходов является неоспоримым плюсом, потому что такие нормы дают правовую определенность и позволяют лишний раз не обращаться в суд. Ведь теперь многие проблемы четко регулируются законодательством», – заключила Ольга. 

Информационную поддержку мероприятию оказали Российская гильдия управляющих и девелоперов, а также портал BN.ru и BSN.ru.