Доходное место: Робинзонада для инвестора
Анастасия Ясинская
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Международный архитектурно-инвестиционный конкурс за право освоить расположенный в центре Петербурга остров Новая Голландия стал наглядным свидетельством того, что городской рынок недвижимости перешел в качественно иное состояние. Три интернациональные команды сумели привлечь известных в мире архитекторов и состязались за возможность потратить более $300 млн на крайне сложный проект с трудно просчитываемым сроком окупаемости. И результат этой борьбы не был известен заранее. Интрига сохранялась до последнего момента, и, похоже, каждый из претендентов верил в свою победу.
“Втот момент, когда началась подготовка к конкурсу, привлечение нескольких сотен миллионов в развитие Новой Голландии казалось несбыточной мечтой. Тем не менее проект заинтересовал многие компании, некоторые из них, правда, по разным причинам не дошли до конкурса. Это говорит о том, что инвесторы готовы вкладывать в Петербург существенные суммы. От реализации точечных проектов они стремятся перейти к комплексному освоению крупных площадок, а такие начинания по силам только профессиональным игрокам”, — говорит заместитель председателя правления ЗАО “ВТБ-Капитал” Александр Ольховский.
Остров без камуфляжа
На протяжении веков Новую Голландию окутывал флер таинственности. Рукотворный остров треугольной формы, образованный рекой Мойкой, Крюковым и Адмиралтейским каналами, расположен недалеко от Мариинского театра и занимает площадь 7,6 га. Его насыпали еще по приказу Петра I для строительства первого в России военного порта. В 1730-х гг. здесь появились деревянные склады для сушки и хранения корабельного леса, спустя несколько десятилетий их заменили каменными. Складской комплекс, окружающий остров по периметру, строился по проекту мастера елизаветинского барокко Саввы Чевакинского. Он, в частности, предложил сушить лес стоймя, а не в штабелях, что предохраняло дерево от гнили, отсюда и оригинальная, авангардная для XVIII в. конструкция краснокирпичных зданий. Отделку фасадов поручили архитектору-классицисту Жану Батисту Валлен-Деламоту. Он спроектировал и знаменитую арку, переброшенную над каналом, который соединяет внутренний водоем острова (Ковш) с Мойкой. Она вошла в джентльменский набор открыточных видов старого Петербурга. В XIX в. на территории Новой Голландии появились здание морской тюрьмы, построенное в форме ротонды, и кирпичная кузница. Эти объекты имеют статус памятников федерального значения, поэтому нынешний инвестор не вправе менять облик изрядно обветшавших зданий и даже корректировать их внутренние планировки.
“Еще в 1848 г. архитектор Пасыпкин писал, что Новая Голландия по периметру "является сущим безобразием". Такой она и оставалась до сих пор”, — подытоживает исторический экскурс председатель петербургского Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) Вера Дементьева.
За последние 100 лет девелоперы не раз присматривались к острову. В 1914 г. возник план разбить его на участки и застроить, однако он не был реализован из-за начавшейся войны. При советской власти остров стал закрытой территорией. Его оккупировали военные, расположившие здесь склады Ленинградской базы ВМФ, ателье по пошиву формы и т. п.
Идее превращения Новой Голландии в культурно-общественный центр уже почти 30 лет. В 1990 г. французская компания СВС заинтересовалась проектом архитектора Вениамина Фабрицкого, который предложил высвободить на севере острова участок под деловую застройку, комплекс Валлен-Деламота реставрировать, разместив в нем учреждения культуры (филиалы Мариинского театра и БДТ, художественные студии), а в центре острова организовать площадки для фестивалей и карнавалов. Стоимость работ оценивалась в $350-400 млн. Однако главное условие французов — вывод военных — выполнено не было, и проект так и не реализовали. Хотя идеи Фабрицкого отчасти были использованы при формировании условий нынешнего конкурса. В 1997 г. художественный руководитель Мариинского театра Валерий Гергиев просил Бориса Ельцина включить Новую Голландию в состав грандиозного проекта реконструкции Мариинки. Однако эта идея тоже осталась на бумаге, а точнее — в эскизах американского архитектора Эрика Мосса.
В 2003 г. с военными наконец удалось договориться об освобождении острова, а в декабре 2004 г. губернатор Валентина Матвиенко получила символические ключи от Новой Голландии. Началась подготовка к первому в Петербурге международному архитектурно-инвестиционному конкурсу. В октябре 2005 г. он был объявлен. Организатором торгов по договоренности между городским правительством и Росимуществом стал Фонд имущества Петербурга. К участию в состязании допускались только консорциумы в составе инвестор — архитектор — девелопер.
Предметом конкурса стала территория в 7,2 га с расположенными на ней 26 зданиями (по совокупности 68 000 кв. м), относящимися к собственности РФ и Петербурга. Инвестору разрешили снести только постройки советского периода. Разработчики временного градрегламента пришли к выводу, что остров способен вместить до 220 000 кв. м различных площадей. Разрешенная высота зданий — до 23,5 м.
Необходимые для реализации проекта инженерные сети на территории Новой Голландии отсутствуют. Места для паркинга явно недостаточно, и его придется делать подземным. С материком остров должны соединить несколько дополнительных пешеходных мостов.
Государство предъявило к потенциальным участникам конкурса несколько обязательных условий: вложить в освоение территории не менее $300 млн, реализовать инвестпроект за семь лет, построить на острове Дворец фестивалей площадью не менее 10 000 кв. м и стоимостью от $29,3 млн. Право на заключение инвестконтракта и арендные платежи за недвижимость оценены в общей сложности в $41,8 млн.
После реализации проекта победитель конкурса сможет оформить новые постройки в собственность, а федеральные памятники и Дворец фестивалей получит в аренду на 99 лет. Город готов компенсировать инвестору затраты на инженерное обеспечение острова, а Федерация — на строительство дворца.
Трио конкурентов
31 января организаторы вскрыли конверты с заявками и назвали трех претендентов, которые не пожалели $0,5 млн на задаток и представили свои проекты на суд жюри. Среди них не оказалось ни одной петербургской компании, хотя, по слухам, интерес к конкурсу проявляли крупные городские девелоперы — группа “ЛСР” и холдинг “ЛенСпецСМУ”.
Статус участников получили консорциумы, представляющие международный и московский капитал. Это, в частности, ООО “СТ Новая Голландия”, созданное столичным девелоперским холдингом ST Group, который контролирует предприниматель Шалва Чигиринский. Компания привлекла к работе над проектом архитектурную звезду — Нормана Фостера и пообещала вложить в остров около $320 млн (без НДС).
Второй участник — ООО “Эн Эйч Ай Групп” — учрежден компанией Ruric AB. Ее, в свою очередь, создали шведские инвестиционные структуры (пенсионный фонд “Робур”, финансовый дом “Оман” и др.) специально для реализации проектов в России и в первую очередь в Петербурге. Ruric AB уже приобрела несколько зданий в центре города, нуждающихся в реконструкции, и превращает их в бизнес-центры класса А.
На конкурс инвестор представил проект голландского архитектурного бюро ЕЕА (“Эрик ван Эгераат Ассошиэйтед Аркитектс”). Его стоимость оценивалась в $483 млн, а срок окупаемости — в 10-11 лет. “Эн Эйч Ай Групп” рискнула предложить жюри экстравагантное архитектурное решение. Эрик ван Эгераат сделал доминантой комплекса броское 42-метровое здание гостиницы, не имеющее ничего общего с классическими формами. “Оживить остров можно только с помощью очень серьезных вложений. Необходима яркая архитектура. Самое страшное — если проект не вызывает никаких эмоций, ни положительных, ни отрицательных, если он сделан для галочки. Для Новой Голландии это недопустимо”, — считает генеральный директор “Эн Эйч Ай Групп” Александр Дымов.
Третий участник — ООО “Строй-холдинг” — держался в тени и не вышел на контакт с журналистами. Его партнерами выступают немецкие ООО “СБП Интернэшнл”, архитектурное бюро “КСП Энгель и Циммерман” и ООО “Байерише Баубетройунгс”. “Строй-холдинг” пообещал вложить в остров существенно больше других претендентов — $558 млн. Правда, рассчитывал главным образом на заемные средства.
Конкурсные предложения оценивались по многим критериям: опыт работы девелопера и архитектора по созданию многофункциональных комплексов, наличие финансовых гарантий и проч. Кроме общественно-культурного центра власти хотели бы видеть на территории Новой Голландии гостиницы, офисные и торговые комплексы. Жилье особо не приветствовалось.
По результатам конкурса, организованного Фондом имущества, в роли независимого эксперта, проводившего анализ инвестиционной части конкурсных предложений, выступила международная консалтинговая компания Knight Frank. Директор ее петербургского филиала Елена Табала комментирует: “В нашу задачу не входило выбирать лучшее из инвестпредложений, так же как и оценивать их архитектурные достоинства. Мы должны были изучить финансово-экономические показатели каждого из проектов и сделать выводы о его реализуемости. Работу затрудняло то, что за очень короткий срок пришлось проанализировать огромное количество материалов, подготовленных участниками. Могу сказать, что все три команды представили вполне реалистичные разработки, соответствовавшие условиям конкурса. У всех были свои сильные и слабые стороны. Так, проект "Эн Эйч Ай Групп" отличался большей по сравнению с конкурентами финансовой устойчивостью. Доля собственного капитала в общей сумме инвестиций должна была достичь 47%. Причем эти средства предполагалось тратить на начальных этапах проекта, а заемные деньги использовать уже на завершающих стадиях. Предложения ООО "СТ Новая Голландия" отличались, на наш взгляд, более выигрышной концепцией, удачно сочетающей культурную и коммерческую составляющие. Соотношение собственных и заемных средств в этом проекте (30:70) считается классическим в девелопменте. Компания "Строй-холдинг" представила очень современную и технологичную концепцию, однако ее масштаб, по нашим оценкам, превосходил потенциал этого места. Такое количество коммерческих площадей могло быть здесь просто не востребовано. Эти выводы мы и представили "большому жюри". Как потом стало известно, решение конкурсной комиссии было единогласным”.
Под британским флагом
Жюри, состоящее из 15 человек, возглавили Валентина Матвиенко, глава Росимущества Валерий Назаров и Валерий Гергиев. По словам Матвиенко, оценивая заявки, конкурсная комиссия прежде всего обращала внимание на то, насколько бережно обойдется девелопер с федеральным памятником архитектуры XVIII в., и на то, насколько остров, до недавнего времени закрытый для горожан, оживет и наполнится общественными функциями.
Похвалив всех конкурсантов и пожалев, что их наиболее удачные находки нельзя свести в одно целое, жюри в День святого Валентина призналось в любви лорду Норману Фостеру и “СТ Новая Голландия”. В портфолио Шалвы Чигиринского добавился еще один амбициозный проект, который можно поставить в один ряд со сносом гостиницы “Россия” у Кремля в Москве и строительством самой высокой в мире башни на территории “Москва-Сити”.
В освоении Новой Голландии будет участвовать также Группа компаний “Меркурий”, у которой с Чигиринским совместный нефтяной бизнес. Ее президент Игорь Кесаев не видит проблем с финансированием этого проекта в силу его уникальности.
В консорциум вошла и Московская девелоперская компания. Петербургским партнером столичных игроков стало ООО “Стройинвест”. Эта компания создана в конце 1999 г. Выступала застройщиком (или генеральным инвестором) и выполняла функции заказчика по пяти проектам, связанным с жилищным строительством (два из них уже завершены). Кроме того, участвовала в нескольких стройках в качестве девелопера. “Мы накопили достаточный опыт работы в сфере недвижимости, но не располагали достаточным финансовым ресурсом для реализации крупных проектов, поэтому старались привлечь стратегического инвестора, — рассказывает генеральный директор ООО "Стройинвест" Данат Булавко. — Нам удалось заинтересовать Шалву Чигиринского перспективами петербургского рынка. Тем более что он уже пробовал организовать здесь бизнес еще в начале 1990-х. Однако тогда до реализации конкретных проектов дело не дошло. Возможно, как раз из-за отсутствия местного партнера. Естественно, ST Group вряд ли привлекло бы участие в типовом жилищном строительстве. Поэтому мы представили наиболее масштабные и интересные городские проекты, в том числе и Новую Голландию, хотя конкурс по ней еще не был объявлен. Надо сказать, Шалва Павлович отреагировал мгновенно. Его не пришлось убеждать в коммерческой привлекательности этой территории. "Стройинвест" вместе с адвокатским бюро "ЕПАМ" готовил заявку на конкурс и необходимые материалы. Сейчас окончательно формируется команда участников и распределяются их функции, чтобы можно было оптимизировать управление проектом”.
Учредители “СТ Новая Голландия” намерены вложить в остров около $90 млн собственных средств. С российскими и иностранными банками уже проведены переговоры по поводу предоставления кредитов. Корректно оценить срок окупаемости будущего комплекса Шалва Чигиринский пока не берется, называя, впрочем, весьма оптимистичный диапазон в 5-7 лет. Проектирование займет примерно год, еще около 30 месяцев отводится на строительство.
Проект Нормана Фостера оказался на удивление деликатным по отношению к исторической среде острова, чего многие не ожидали от звезды современной архитектуры. Правда, жюри увидело вариант, уже адаптированный консультантами из петербургской архитектурной “Студии-44”. По словам ее руководителя Никиты Явейна, этажность новых построек пришлось понизить. Кроме того, Фостера убедили отказаться от идеи украсить бывшую тюрьму куполом, который британцу напоминал бриллиант, у а петербуржцев скорее всего вызвал бы ассоциации с атомным грибом.
В итоге в центр исторического ансамбля изящно вписался культурный комплекс, по форме напоминающий звезду. В его состав войдет Дворец фестивалей с залом на 2044 места, на который есть планы у Мариинского театра. Техническим чудом обещает стать открытый амфитеатр примерно на 2900 мест, размещенный на берегу Ковша. Его можно будет использовать круглый год — от непогоды зрителей защитит воздушная подушка. Еще одно оригинальное решение — конвертируемая сцена в центре озера, которая может скрываться под водой.
В бывшей тюрьме-ротонде появится камерный концертный зал на 400 мест.
Коммерческая часть проекта — торгово-досуговые площади (40 673 кв. м), 5-звездочный отель и два 4-звездочных (в общей сложности 56 850 кв. м), офисы (6550 кв. м), двухуровневая подземная автостоянка примерно на 1100 мест (44 000 кв. м), 60 апартаментов (8710 кв. м) и проч. Всего предполагается реконструировать и построить 180 146 кв. м. С материком остров свяжут восемь новых мостов.
По расчетам Шалвы Чигиринского, комплекс будет приносить ежегодную прибыль не менее $100 млн. По его мнению, основной козырь проекта заключается в том, что на территории острова удалось совместить с десяток различных функций, которые не подавляют, а усиливают друг друга и способны обеспечить объекту высокую посещаемость в течение всего года.
Пока, впрочем, коммерческая привлекательность проекта очевидна не для всех. “Риски, связанные с его реализацией, весьма высоки, а просчитать себестоимость работ с учетом предложенного и спрогнозировать человеческие потоки, которые сможет генерировать комплекс, сейчас довольно затруднительно”, — полагает Александр Ольховский.
Освоение Новой Голландии чрезвычайно сложно с инженерной точки зрения, инвестору придется соблюдать жесткие охранные требования КГИОП, вести непростые переговоры с компаниями-монополистами и т. п. Никита Явейн считает, что успех проекта в значительной степени будет определяться выбором генпроектировщика, которому предстоит приспособить идеи Фостера к местным СНиПам и прочим нормативам. По словам Даната Булавко, пока не известно, кто именно возьмет на себя проектирование комплекса, однако это будет российская компания.
“Приятно, что архитекторы с мировыми именами начинают работать в Петербурге. Главное — чтобы позиция городской администрации в отношении столь масштабных проектов оставалась последовательной. Будет очень печально, если с Новой Голландией повторится та же история, что и со строительством второй сцены Мариинки”, — опасается президент Гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов.
Можно вспомнить, что французский архитектор Доминик Перро, чей проект победил в международном конкурсе, до сих пор не может наладить диалог с федеральными структурами. А скептики уже ставят под сомнение саму идею возведения нового театрального комплекса.
Оптимистов, верящих в финансовый успех Новой Голландии, тоже хватает. “С учетом того, что недвижимость в Петербурге недооценена и стоимость ее год от года увеличивается, срок окупаемости проекта может оказаться даже короче, чем рассчитывают его организаторы. Обновление острова, безусловно, станет катализатором развития прилегающей территории, которая пока довольно депрессивна. Цены на окрестную недвижимость увеличатся минимум на 30%, поэтому инвесторам, которые намерены развивать этот район, стоит поспешить с приобретением объектов”, — считает генеральный директор ООО “Центр развития проектов “Петербургская недвижимость” Илья Еременко.
Проект “Новая Голландия” вызывает невольную параллель с реализацией столичной программы по превращению Болотного острова, расположенного напротив Кремля на Москве-реке, в “Золотой” (такое название носит этот грандиозный даже по московским меркам проект). Пока примерно 40 га территории, которую девелоперы действительно готовы ценить на вес золота, пребывают в запустении: ветхие здания, хаотично разбросанные предприятия, изношенные коммуникации, отсутствие нормальных дорог. “Золотой остров” способен вместить примерно 1,2 млн кв. м площадей различного назначения (элитное жилье, офисы, торговля, гостиницы). Предполагается, что над развитием этой территории будет работать много инвесторов. Однако некоторые аналитики считают, что только самому городу по силам реализовать столь сложный проект. Пока же он пробуксовывает.
Новой Голландии в этом смысле повезло больше. Сам остров компактнее, и, кроме того, на нем нет частной собственности. Хотя и на то, чтобы между собой договорились Федерация, город и военные ведомства, ушли долгие годы. Причем, похоже, не обошлось без личного вмешательства президента.