«Господа, я банкрот!». Новый статус для должника

Признание из далекого дореволюционного прошлого. И оценка скорого рыночного будущего. С 1 июля 2015 г. вступает в силу закон о банкротстве физических лиц (№ 476-ФЗ). Профессионалы рынка недвижимости присматриваются к нововведению, «пробуют на зуб», конечные потребители (прежде всего ипотечники) пытаются определить, новый закон — за или против них.

Краткий юридический ликбез

Итак, с 1 июля суды общей юрисдикции будут принимать к рассмотрению дела о банкротстве физлиц в следующих общих случаях:

• если долг составляет не менее 500 тыс. руб.;
• если размер задолженности превышает стоимость имущества;
• если более 10% суммы денежных обязательств, срок погашения которых наступил, не были выплачены в течение месяца.

А в качестве возможных мер к банкроту могут применяться:

• реструктуризация долгов (если у человека есть постоянный источник дохода);
• мировое соглашение;
• реализация имущества в уплату долгов.

Те, кому нужны детали, могут покопаться в Интернете — материалов о новом законе там полно. А пока — об ответной реакции игроков рынка недвижимости.

Банкиры объясняют

Банковское сообщество оценило нововведение сдержанно, но в целом положительно. «Закон устанавливает правовые рамки для цивилизованного урегулирования отношений между добросовестными заемщиками, попавшими в тяжелое финансовое положение, и кредиторами, в том числе банками, — отмечает начальник юридического департамента Нордеа Банка Андрей Зуев. — При этом он содержит процедуры, позволяющие пресекать недобросовестное поведение заемщиков (в том числе оспаривать сделки, направленные на вывод должником своих активов). Так что не следует рассматривать банкротство как механизм, позволяющий без достаточных причин отказаться от возврата денег кредитору». Кстати, освобождения от долгов не будет, если суд установит, что сам должник ведет себя недостойно — предоставляет ложные сведения, пытается провернуть уловку с преднамеренным банкротством и т. д.

Банки рассчитывают, что в основном будут применяться реструктуризация долгов и мировое соглашение. Обе меры, направленные на восстановление финансового положения законопослушного, но попавшего в сложные обстоятельства заемщика, использовались и раньше; просто теперь, по оценке А. Зуева, условия погашения задолженности будут едиными для всех, и человек сможет урегулировать ситуацию одновременно со всеми кредиторами. И только реализация имущества является классической процедурой банкротства, хорошо знакомой всем по кино и книгам. Тут продается все имущество должника, кроме того, на которое взыскание наложено быть не может по гражданскому процессуальному законодательству.

Директор юридического департамента банка «ЮГРА» Людмила Цуканкова обращает внимание на очень важный момент: «Изменения, вносимые законом № 476-ФЗ, в том числе в федеральный закон об ипотеке, позволяют банку обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, даже если в отношении должника введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве. Также не подлежит приостановлению исполнительный документ по требованию об обращении взыскания на заложенное жилое помещение, если на дату введения процедуры банкротства кредитор-залогодержатель выразил согласие на оставление заложенного жилого помещения за собой».

А теперь, возможно, самое главное. Да, согласно ст. 446 ГПК РФ, взыскание не может быть наложено на жилое помещение, единственно пригодное для проживания должника и членов его семьи. Но юрист адвокатского бюро ЕПАМ Иван Коршунов поясняет: «Кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества, наделены более широким объемом прав, нежели обычные кредиторы. Поэтому на имущество банкрота, являющееся предметом ипотеки, не распространяется правило о невозможности обращения взыскания. Речь идет, в частности, о единственно пригодных для проживания должника жилых помещениях». Имеющий уши да услышит!

Также необходимо сказать о взаимоотношениях с заемщиками, которые банкам только предстоит выстраивать. Как лаконично прокомментировала зам-начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлия Елсукова: «Газпромбанк не планирует внесения изменений в условия ипотечного кредитования в связи с вступлением в силу закона о банкротстве физлиц». И первый зампредседателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов следующим образом объясняет ситуацию: «В основе андеррайтинга лежит изначальная оценка качества залога и платежеспособности клиента. Поэтому пока не стоит ожидать каких-то кардинальных изменений в программах банков. Сейчас ставки по кредитам выросли, ужесточились требования к объектам залога, увеличилось требование к первому взносу. Но все это — рынок, а не законодательные изменения».

Юристы предупреждают

А вот традиционно осторожные юристы предупреждают: статус банкрота имеет ряд негативных последствий. «Если вводится процедура реализации имущества, может быть ограничено право человека на выезд за пределы страны до завершения этой процедуры, — называет отрицательные стороны этого статуса И. Коршунов. — В течение пяти лет с момента признания гражданина банкротом он обязан указывать этот факт при заключении кредитных договоров и договоров займа (аналогичное правило распространяется и на факт исполнения плана реструктуризации задолженности)». А это, как справедливо считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости адвокат Олег Сухов, будет обязательным или превалирующим основанием для отказа в выдаче займов: ну кто захочет иметь заемщика с таким шлейфом? Кстати, сведения о процедуре банкротства подлежат включению в кредитную историю человека и могут быть учтены любым займодавцем на протяжении неограниченно долгого времени, завершает тему И. Коршунов.

Далее: у потенциального банкрота появляется финансовый управляющий — назначаемый судом контролер, который распоряжается денежными средствами должника, ведет в суде его дела, касающиеся имущественных прав, и т. п. По общему правилу выплата вознаграждения финансовому управляющему осуществляется за счет должника.

И это еще не все. В течение пяти лет человек не может быть повторно освобожден от обязательств в результате признания банкротом. «В течение трех лет с указанной даты банкрот лишен права занимать должности в органах управления организаций, предприятий и т. п.», — предупреждает О. Сухов.

Короче, последствий столько, что имеет смысл хорошо подумать. Конечно, если вы несостоятельный должник, рядовой гражданин с незначительной зарплатой, малоимущий без всяких перспектив, то и думать нечего: банкротьтесь. Но вот всем остальным, которые с перспективой...

Девелоперы спрашивают

 «Никаких перемен для девелоперов нововведение не повлечет. Покупатели полностью защищены законом № 214-ФЗ, и в случае банкротства физлицо скорее расторгнет договор долевого участия (ДДУ) через суд, чем будет объявлять себя банкротом. Процедура влечет за собой массу некомфортных для объявившего себя банкротом последствий. Не каждый, особенно дольщик, пойдет на это», — считает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.

И не стали бы девелоперы настолько чутко реагировать на новый закон, однако есть несколько «но», первое из которых — рассрочки, которые в настоящее время начинают играть роль чуть ли не главного финансового инструмента.

«При признании покупателя банкротом ему может быть предоставлена рассрочка платежей, и тогда застройщик не будет получать выплаты. Для него это потеря части средств, которые при правильном раскладе он пустил бы в дальнейшее развитие компании», — признает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Правда, есть другой взгляд на ситуацию, например, ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина полна оптимизма: «При рассрочке квартира остается в собственности девелопера до окончания выплаты покупателем последнего взноса. Если приобретатель в этот период становится банкротом, то квартира может быть выставлена на продажу повторно. Так что девелопер ничего не теряет».

На второе «но» обращает внимание партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский в своем почти детективном сценарии «Недвижимость как возможность диверсифицировать кредитную нагрузку, «спрятав» ее в квадратные метры под видом единственного жилья». По мнению эксперта, есть риск, что абстрактный должник может продать все движимое имущество, которое могло бы быть реализовано для погашения его долгов, и купить (без привлечения ипотеки) несколько квартир, сделав их единственным жильем для совершеннолетних членов своей семьи. Конечно, такие сделки могут быть оспорены кредиторами, но судебные тяжбы занимают силы, время, деньги...

Наконец, «но» номер три. Пока у рынка нет понимания, как быть, например, в такой ситуации: по новому закону физлицу-банкроту фактически запрещено в течение пяти лет после банкротства заключать договоры займа, кредитные договоры. И как тогда застройщику проверять потенциального покупателя при заключении с ним ДДУ с рассрочкой платежа? И еще: «Если в отдел продаж обращается покупатель-банкрот или ближайший член его семьи, будет ли он интересен девелоперу или риелтору, — задается вопросом Д. Котровский. — Наверное, если это покупатель с живыми деньгами, вряд ли к нему отнесутся настороженно. Но если у него есть желание получить рассрочку или отсрочку платежа?..»

Впрочем, тут девелоперы и банки наверняка сомкнут ряды и рьяно начнут «дружить против». А именно — против официальных банкротов, у которых в этой войне шансов нет.

Валерия Мозганова