ВС подтвердил право арендатора досрочно расторгнуть договор из-за изменения правового режима земли

ДГИ Москвы выдал компании в аренду на 49 лет землю для строительства магазина, однако начать стройку из-за изменений в законодательстве последняя так и не смогла и отправилась в суд добиваться расторжения договора аренды. Три инстанции со ссылкой на предпринимательские риски в иске ей отказали, однако у экономколлегии ВС иное мнение.

В 2006 году Департамент городского имущества города Москвы (ДГИМ) предоставил ОАО "Новый Импульс-Центр" во временное владение на 49 лет земельный участок (280 кв. м.) в Северном районе Москвы. Арендовала его компания, как было указано в договоре, для "проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина", заплатив тогда же за право заключения сделки 1,383 млн руб.

Но сразу строительство "Новый Импульс-Центр" не начал, а в 2008 году вступил в силу ГрК г. Москвы, и теперь обществу нужно было согласовать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). И здесь возникли проблемы.

Теперь получить ГПЗУ с видом разрешенного использования "для строительства" стало нельзя, констатировали в 2013 году местные власти, предложив обществу другой вариант – согласовать ГПЗУ с видом разрешенного использования "благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки".

"Новый Импульс-Центр" такой расклад не устроил, и он обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДГИМ, потребовав расторгнуть договор аренды из-за "нецелесообразности" его сохранения в связи с невозможностью использовать участок по первоначальному назначению, а также вернуть ему 1,167 млн руб. неосновательного обогащения (часть оплаты стоимости права заключения договора аренды) (№ А40-129910/2014).

Все три инстанции в иске обществу отказали. Нужно было учитывать предпринимательские риски при заключении сделки, рассудили они, да и гражданское законодательство не содержит в качестве основания расторжения договора его нецелесообразность.

Не лишен права

"Новый Импульс-Центр" обратился с жалобой в Верховный суд РФ, где настаивал на том, что договор все же можно расторгнуть, так как произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Это выразилось в невозможности получить необходимый ГПЗУ для начала застройки. Судам в таком случае необходимо было применить ст. 620 Гражданского кодекса РФ, был уверен заявитель. Согласно этой норме договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и в том случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В результате в этом месяце экономическая коллегия ВС (Наталья Чучунова, Ольга Киселева и Галина Попова) к доводам компании прислушалась и отправила спор на второй круг.

Как сразу обращается внимание в недавно опубликованном определении ВС, исходя из положений пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование действительно может изменить правовой режим земельного участка таким образом, что арендатор лишится возможности использовать участок в первоначальных целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием, указали судьи ВС. При этом стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении, а если это невозможно, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора, констатировала "тройка".

Иной подход, по ее мнению, означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору при отсутствии реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. А значит, оснований для отказа в требованиях истцу у нижестоящих инстанций не было.

На заседаниях в ВС представители ДГИМ также ссылались на то, что спорная сделка и так уже расторгнута. Сделал это по своей инициативе департамент в августе 2015 года из-за того, что "Новый Импульс-Центр" не закончил строительство в сроки, предусмотренные договором аренды – до 31 декабря 2014 года. Однако экономколлегия ссылку на это обстоятельство отклонила – поскольку "указанные основания расторжения договора не были предметом исследования судами первой и апелляционной инстанций".

Мнение экспертов

Содержащееся в определении экономколлегии ВС толкование законодательства имеет особо важное значение, считает Елена Гаврилина, партнер АБ ЕПАМ. Выводы ВС о правомерности требования о расторжении договора аренды в случае невозможности использовать участок в соответствии с определенной договором целью являются важной гарантией для защиты интересов арендатора как при внесении изменений в градостроительную документацию, так и в случае, если на момент заключения договора аренды документация в полном объеме не принята (находится в стадии формирования), комментирует юрист.

Поддерживает подход ВС и Сергей Коновалов, юрист "Nektorov, Saveliev & Partners". Если одна из сторон договора аренды потеряла интерес в продолжениие арендных отношений в силу юридической невозможности использовать имущество по назначению, такой договор может быть расторгнут. В противном случае, по мнению Коновалова, невозможность расторжения договора существенно нарушала бы баланс экономических интересов сторон договора. "Арендатор не мог бы пользоваться имуществом по назначению, на которое рассчитывал при заключении договора, а арендодатель при этом получал бы арендную плату", – поясняет юрист.

Высказанный экономической коллегией ВС подход является абсолютно верным, уверен и Максим Бобров, управляющий партнер Адвокатского бюро "Бобров, Толстов и партнеры". По его мнению, применение ВС такой правовой позиции к арендным правоотношениям объясняется следующей логикой: достижение цели, преследуемой изначально истцом при заключении договора аренды, стало невозможным из-за изменения градостроительного законодательства.

Автор: Алина Михалёва