Но ведь она не твоя, хоть с тобой она… Что делать с арестом недвижимости?

Владельцы недвижимости, попавшей под арест, не всегда оказываются в столь неприятной ситуации по своей вине — часто они страдают за грехи других. Но от осознания того, что они не совершали никаких противоправных действий, им не легче — ведь благодаря аресту имущества они случайно или намеренно лишаются многих абсолютно законных прав

Головотяпство наделенных властью лиц — или умышленные действия в интересах третьей стороны? Результат очередной законодательной нестыковки — или наглая попытка реализовать рейдерскую схему? Иногда невозможно понять, что именно лежит в основе той или иной истории с длительным арестом недвижимого имущества. Зато промежуточный финал всегда один и тот же: недвижимость фактически выводится из рыночного оборота на неопределенный срок, а её владельцы лишаются большей части своих абсолютно законных прав. Впрочем, с 15 сентября подобный финал и правда можно считать только промежуточным.

Арестовать нельзя вернуть

Яркой иллюстрацией сказанного служит история, ставшая широко известной сначала в Санкт-Петербурге, а теперь и в Москве, и в других городах России — очень уж она показательная. Речь идет об аресте, который еще в мае 2010 года был наложен на помещения первого этажа в доме по адресу Невский проспект, 32-34. Помещение это принадлежит закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Евразия» под управлением ЗАО «Центральная трастовая компания», чей статус добросовестного приобретателя не оспаривает ни следствие, ни суд. Но, как рассказывают в компании, следственные органы (а если конкретно, следователь В.В. Ромицын) пять лет назад настояли на том, что данная недвижимость — вещественное доказательство в деле некоего г-на С.Г. Васильева, и арестовать здание необходимо, чтобы «вещдок не пропал». Господин Васильев этим помещением никогда не владел, к нынешнему владельцу отношения не имеет, компания фигурантом никаких дел не является — но вот поди ж ты: пятилетние попытки снять арест со своего имущества ни к чему не привели. Даже после двух решений Конституционного суда (в январе 2011 года и октябре 2014 года), которые разъясняли, что «недвижимость, не принадлежащую обвиняемым и подозреваемым по уголовным делам, нельзя арестовывать на необъяснимо и чрезмерно длительные сроки», суды предпочитали прислушиваться не к владельцам попавших под арест помещений, а к органам дознания. Как на сложившуюся ситуацию реагируют сами органы — пока не известно: ответ на официальные запросы в Следственный комитет и прокуратуру Санкт-Петербурга еще не получен.

Между тем, подобный арест не только очевидно бьет по репутации компании — владельца недвижимости, но и создает ей множество трудностей, в первую очередь — экономического и бизнес-порядка.

Виктория Бурковская
партнер уголовно-правовой практики адвокатского бюро ЕПАМ

«До недавних пор срок ареста имущества в законодательстве не устанавливался, что позволяло суду удовлетворять ходатайство следователя о наложении ареста, не ограничивая его срок: в результате имущество могло быть арестовано годами. Такие длительные сроки негативно сказываются на экономической деятельности, особенно если учесть, что очень часто арестовывается имущество, не принадлежащее участникам уголовного судопроизводства. К примеру, у общества арестован земельный участок, который покупался для строительства. Длительный арест не позволяет производить строительные работы на этом участке, не позволяет привлечь заемные средства. Таким образом, деятельность общества могла быть прекращена, а если его акции котировались на бирже, то сам факт ареста имущества автоматически приводил к их обесцениванию».

Мало того, законный и законопослушный владелец арестованного помещения не вправе продать свой объект, с огромными затруднениями ведет арендный бизнес — например, может заключать только краткосрочные договоры аренды, что сказывается и на размере ставок, и на числе потенциальных арендаторов. При этом от налогов и эксплуатационных расходов его никто не освобождает.

Мы ждем перемен

Питерская история, конечно же, не единична — таких по стране сотни. Но почему так? Увы, иногда это действительно результат умышленных действий, порой с оттенком рейдерства: в один прекрасный момент владелец здания, измотанный годами «недвижимого ареста» и борьбы за свои права, получает удобное предложение избавиться от проблемного актива — естественно, по цене, заметно ниже рыночной. В случае согласия, арест тут же фантастическим образом снимается. И поскольку размер убытков обычно прямо пропорционален длительности проблемы, то чем дольше помещение под арестом — тем, как правило, сговорчивее собственник.

Алексей Коневский
партнер юридической компании «Пепеляев Групп»

«Справедливости ради, стоит отметить, что арест имущества может являться как инструментом для рейдеров, так и защитой от них. Так, запрет на совершение сделок с арестованным имуществом позволяет избежать его продажи и последующей легализации в процессе рейдерского захвата в том случае, если фактический собственник недвижимости утратил контроль над юридическим лицом, на которое зарегистрировано право собственности на такое имущество. При этом нельзя исключать возможность использования ареста в качестве инструмента для рейдерского захвата недвижимого имущества с целью ограничения прав собственника и оказания давления на него. К сожалению, на практике такие случаи встречаются».

Однако куда чаще это все-таки «история нашей глупости» — в смысле, результат нестыковок, которых, как блох, еще ловить и ловить в российском законодательстве. Конкретно одну эту «блоху» поймать попытались: с 15 сентября вступили в силу поправки к Федеральному закону от 29 июня 2015 г. № 190-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым судьи отныне не смогут накладывать арест на недвижимое имущество на неопределенный срок.

Кирилл Кубушка
генеральный директор ЗАО «Центральная трастовая компания»

«При наложении ареста суд теперь будет обязан давать подробное обоснование для такой меры, причем ссылаться можно только на фактические обстоятельства. Четко должны быть определены пределы ограничения прав пользования и распоряжения. И что очень важно, суд должен установить срок ареста, по истечении которого арест прекращается автоматически. Если срок ареста превысит разумные пределы, у вас будет право на взыскание с государства компенсации. Таким образом, законодатели не только обязали правоохранительную и судебную системы относиться внимательнее к срокам наложения ареста, но и закрыли лазейку для современных рейдеров, позволявшую перекупать у собственников арестованные активы по заниженным ценам. Мы надеемся, что после вступления в силу этих поправок лед тронется, и бессрочный арест недвижимого имущества для добросовестных приобретателей останется в прошлом. Во всяком случае, следователь Ромицын В.В., по ходатайству которого суд наложил арест на принадлежащее нам помещение на Невском проспекте, будет вынужден сделать обоснование для продления срока ареста. Ведь до сих пор ни от одного должностного лица мы не смогли добиться не то что снятия ареста, но даже сколь-нибудь внятного ответа по поводу причин подобных действий».

Оптимизм представителей компании понятен — напомним, за их плечами пять лет «боданий» за свое помещение. А вот оправдаются ли эти ожидания — еще вопрос.

Андрей Лебедев
генеральный директор ГК «Крикунов и Партнеры»

«Указанные нововведения должны обеспечить соблюдение законных прав владельцев имущества. Вместе с тем, стоит понимать, что новая редакция норм УПК РФ, касающихся ареста имущества, находящегося у лиц, не являющихся подозреваемыми и обвиняемыми по уголовному делу, по-прежнему не устанавливает конкретных или даже максимальных сроков ареста. Законодателем применяются оценочные понятия при определении оснований для наложения или продления срока ограничений прав владельцев имущества, и решение в каждом отдельном случае будет приниматься судьей — в соответствии с его внутренним убеждением. Поэтому, на наш взгляд, не стоит рассчитывать на то, что ситуация с длительными сроками ареста имущества кардинально изменится после 15 сентября».

Словом, как это обычно бывает в таких случаях, юристы ждут, когда наберется «критическая масса для анализа», чтобы оценить правоприменительную практику. А вот когда она наберется, наверное, зависит от того, насколько активно невинно пострадавшие владельцы недвижимости сейчас бросятся в суды — отстаивать свои права.

P.S. Во время подготовки материала к публикации (и уже после 15 сентября) состоялось очередное заседание Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга, на котором рассматривался вопрос о продлении срока наложения ареста всё на те же помещения первого этажа в доме по адресу Невский проспект, 32-34. «Центральная трастовая компания» ходатайствовала о снятии ареста, однако суд, в очередной раз закрепив за компанией статус добросовестного приобретателя, продлил арест на срок предварительного следствия, еще на 2 месяца — до 23 ноября 2015 года. В свете данных в материале оценок экспертов особое недоумение вызывает следующий абзац из постановления суда: «Суд исходит из того, что продление ареста, наложенного на недвижимое имущество, не нарушает права ЗАО «Центральная трастовая компания», поскольку указанная мера процессуального принуждения носит временный характер — до момента вынесения по делу окончательного решения, не сопряжена с переходом права на указанное имущество другому лицу или государству». Вот теперь и гадай: то ли судьи ничего не понимают в принципах существования сегмента коммерческой недвижимости и действующих там законах — и тогда их просто надо просветить, то ли делают вид, что не понимают — и тогда просвещение как таковое бесполезно.