Городская торговая инвентаризация

Уже через две недели инспекторы районных администраций и ГУИОН выйдут на «тропу войны» – начнут общегородскую инвентаризацию коммерческой недвижимости. Ее цель – выявить неучтенные объекты и уточнить фактическое использование внесенных в кадастр помещений и зданий. Эти сведения необходимы для правильного расчета налога – в первую очередь для собственников объектов площадью более 3 тысяч кв. метров.

Принятые в конце прошлого года поправки в Налоговый кодекс РФ делегировали законодателям субъектов Федерации право устанавливать новый порядок взимания налога на имущество организаций – с кадастровой, а не балансовой стоимости недвижимости. Чиновники убеждены, что такой механизм более рыночный: «Балансовая стоимость не используется ни в одной стране мира», – констатирует председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) Валерий Калугин.

С ним солидарен и президент Торгово-промышленной палаты Санкт-Петербурга Владимир Катенев. «Налоговые органы не располагают информацией об объекте, который скрывается за строкой баланса – дворец это или сарай», – говорит Владимир Катенев.

Тренировка «на кошках»

Налог по ставке от 0,1 до 1,5 процента может быть введен в отношении административно-деловых и торговых центров, помещений в них, а также иных офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В Смольном намерены использовать опыт Москвы – в Белокаменной новый механизм налогообложения ввели для зданий площадью свыше 5 тысяч кв. метров. В Северной столице планируется установить лимит в 3 тысячи «квадратов» – по словам Валерия Калугина, в городе примерно 4,5-5 тысяч таких объектов. Он признает, что это своеобразный тест с целью отработать новую систему. Ведь в перспективе кадастровая стоимость будет использоваться для налогообложения более 2 млн объектов в Санкт-Петербурге (в том числе частных квартир).

Первую кадастровую оценку петербургской недвижимости по заказу КЗРиЗ в 2013 году провело ГУП ««Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН). Для зданий учитывалась остаточная стоимость строения по так называемому затратному способу (то есть стоимость строительства минус амортизация). При этом не учитывалось ни функциональное назначение объекта, ни его местонахождение.

Центр притяжения

Опубликованные результаты вызвали недоумение у многих участников рынка. Например, в торговом комплексе «Галерея» у Московского вокзала кв. метр оценили примерно в 5 тысяч рублей, тогда как многие куда более дешевые здания на окраине – в десятки и даже сотни тысяч. «В нашем торговом комплексе на улице Тельмана балансовая стоимость на момент постройки составила 17,2 тысячи рублей за кв. метр, сейчас с учетом амортизации – 14,6, – говорит Мария Евневич, член совета директоров ООО «Максидом». – Здание собрано из сэндвич-панелей, но ГУИОН оценил его как кирпичное с кадастровой ценой в 50,5 тысяч. А соответственно налоговая база в следующем году вырастет в 3,5 раза. Мы очень ждем новую оценку и надеемся, что техническая ошибка будет исправлена. Кроме того, сейчас получается, что стоимость метра у нас оценена дороже, чем у других магазинов аналогичного формата DIY. Благодаря более низкой налоговой базе они получат несправедливые конкурентные преимущества».

Работа над ошибками

Оценку торгового комплекса «Галерея» в КЗРиЗ признают ошибочной. Уточняя, что это единственный такой выявленный факт.

Вместе с тем заместитель директора департамента оценки ГУИОН Василий Цымбалов рассказал журналисту «Фонтанки» о других ошибках. Например, и на сегодняшний день земельный участок под зданием Гостиного двора оценен всего в 960 рублей за кв. метр (!), тогда как под комплексом на Перинной линии «квадрат» стоит более 35 тысяч рублей. Такая разница объясняется заявленным собственником разрешенным видом использования – все 34 тысячи кв. метров под строениями универмага на Невском проспекте якобы являются автостоянкой. Для исправления ситуации, по словам Василия Цымбалова, администрация должна заказывать независимую оценку и с ее заключением обращаться в суд. «Такая практика есть во многих регионах, в Санкт-Петербурге – нет. На работу оценщиков не выделены средства», – говорит Василий Цымбалов.

«Собственник земли действительно самостоятельно может выбирать виды разрешенного использования в рамках указанных правил, – поясняет Сергей Стрембелев, руководитель практики недвижимости петербургского офиса адвокатского бюро ЕПАМ. – Вместе с тем, если землевладелец представил в кадастр недвижимости не соответствующий фактическому использованию вид, налоговые органы вправе оспорить разрешенное использование, поскольку она является базой по земельному налогу».

Горячая пора

Валерий Калугин просит участников рынка не драматизировать ситуацию и дождаться осени. Ведь вызвавшие жаркие споры результаты кадастровой оценки 2013 года не будут учитываться при введении налога на имущество. До сентября будут обновлены данные по кадастровой оценке 120 тысяч зданий. В результате чиновники надеются получить более точные данные, а многие собственники выиграют: «Я далек от мысли, что все объекты подорожают», – говорит Василий Цымбалов.

Также в ходе намеченной на лето этого года инвентаризации планируется уточнить сведения об объектах недвижимости в части их фактического использования. Уже спланированы маршруты проведения рейдов, которые начнутся через две недели. Инспекторы должны проводить внешний осмотр объектов, а при необходимости – заходить внутрь.

Собственники, не согласные с результатами оценки и инвентаризации, смогут оспорить их в арбитражном суде, представив альтернативное заключение независимого оценщика. Также существует и специальный медиативный институт – межведомственная комиссия, призванная разрешать такие споры в досудебном порядке. Хотя чиновники не отрицают, что пока работа комиссии носит формальный характер.

Павел Нетупский, "Фонтанка.ру"