Эмиссия налегке
Минэкономразвития поддержало предложения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по развитию рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).
Они стали основой изменений в законы "О рынке ценных бумаг" и "Об ипотечных ценных бумагах" (до четверга законопроект проходит публичное обсуждение, а уже в январе 2016 года, как ожидается, должен быть принят). Предлагаемые меры направлены на совершенствование механизмов выпуска облигаций с ипотечным покрытием, чтобы поддержать банки, выдающие ипотечные кредиты. Также они должны обеспечить защиту прав инвесторов, вкладывающих в ИЦБ.
Как отмечают в АИЖК, сегодня основные сдерживающие факторы развития рынка секьюритизации жилищных кредитов - это длительные сроки и высокая стоимость подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг. Также рынок тормозит необходимость создавать отдельного ипотечного агента для каждой серии выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. Предлагаемые изменения, как ожидается, позволят кардинально сократить сроки и упростить процедуры эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием за счет распространения на них возможности регистрации программ облигаций. Они позволят устранить и риск кросс-дефолта выпусков облигаций, осуществленных одним ипотечным агентом.
По словам юриста практики банковского и финансового права АБ ЕПАМ Владимира Гоглачева, сократить сроки и упростить процедуры эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием можно за счет закрепления возможности регистрировать решение о выпуске жилищных облигаций, состоящее из двух частей: программы жилищных облигаций, содержащей определяемые общим образом права владельцев облигаций и иные общие условия для выпусков облигаций, и конкретных условий отдельного выпуска облигаций в рамках этой программы. "Сроки сокращаются, так как вторая часть утверждается генеральным директором - не требуется решения иных органов эмитента, - пояснил эксперт, - уменьшаются трудозатраты на ее подготовку, регистрация второй части осуществляется за 10 рабочих дней (если одновременно с выпуском не регистрируется проспект)".
Риск кросс-дефолта, по словам Гоглачева, возникает в случае эмиссии ипотечным агентом нескольких выпусков облигаций, обеспеченных разными ипотечными покрытиями. "В случае недостаточности денег от реализации ипотечного покрытия кредиторы, не получившие удовлетворение в полном объеме, могут попытаться получить удовлетворение за счет иных средств ипотечного агента, в том числе средств, получаемых в качестве исполнения по обеспеченным ипотекой требованиям, составляющим другое ипотечное покрытие. Это может привести к дефолту по соответствующим облигациям", - отметил он.
Падение объемов выдачи ипотечных кредитов в этом году и рост просрочки по ним влияния на рынок секьюритизации практически не оказало, отметил директор департамента секьюритизации брокерской компании "Регион" Сергей Кадук. По его словам, у банков остается возможность секьюритизировать выданные ранее объемы. "Главным фактором, повлиявшим на отсутствие рыночных размещений, стали высокие ставки на рынке облигаций после повышения ключевой ставки ЦБ в декабре 2014 года. Имея портфели со средневзвешенной ставкой в 13-13,5%, бессмысленно размещать старшие транши облигаций по 14-16%, - пояснил эксперт. - Рост просрочки не сильно отражается на существующих выпусках, так как большинство оригинаторов выкупают дефолтные кредиты из портфеля ипотечного агента. Запаса структурных элементов (младший транш, резервные фонды) достаточно для поддержания надежности старших траншей".
С начала года на рынке были только выпуски, которые выкупали оригинаторы для целей РЕПО с ЦБ, либо выпуски по ранее анонсированным АИЖК программам выкупа ИЦБ. Реорганизация агентства также не способствовала поддержке рынка секьюритизации в 2015 году, считает Сергей Кадук: каждый год АИЖК объявляло по две программы выкупа ИЦБ на 20 млрд руб. каждая, в 2015 году их продолжения не последовало. "После возвращения накопительной части пенсионных накоплений в НПФ мы видим возрастающий спрос со стороны фондов на качественные секьюритизационные выпуски, включая ипотечные ценные бумаги, - рассказал эксперт. - Снижение ключевой ставки до 11% и снижение доходностей по ОФЗ до 10,5-11%, в принципе, делают размещения ИЦБ экономически обоснованными".
Поддержку рынку секьюритизации могло бы оказать повторение программы ВЭБ 2010-2014 годов, когда банки выдавали льготную ипотеку по ставкам до 11% и рефинансировали старшие транши по ставке 7%. Разница в 3-4% между ставками по портфелю и размещения старшего транша необходимы, чтобы заинтересовать участников ипотечного рынка.