Росреестр подготовил законопроект1, уточняющий условия реализации принципа единства судьбы публичного земельного участка и здания (сооружения), расположенного на нем. В частности, предлагаемыми поправками в Земельный кодекс РФ он решил снять, пожалуй, главный вопрос, возникающий на практике, — вопрос определения площади земельного участка в случае его выкупа собственником расположенного на нем здания. «ЭЖ-Юрист» попросил экспертов оценить предлагаемые ведомством изменения в Земельный кодекс РФ.
Анастасия Себякина, юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ:
По общему правилу собственник здания имеет право на выкуп публичного земельного участка, на котором данное здание расположено, или на приобретение его в аренду. Данное право исключительное, то есть оно принадлежит только собственнику здания и не может быть предоставлено третьему лицу в отрыве от прав на здание (так называемый принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, на нем расположенного). При этом в законодательстве отсутствует ответ на вопрос, каким образом должна определяться площадь земельного участка в таком случае и как она должна соотноситься с площадью самого здания.
Судебная практика выработала позицию, согласно которой выкуп земельного участка или предоставление его в аренду по льготной цене в площади, значительно превышающей площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, не допускается. Приобретение права на земельный участок в площади, существенно превышающей площадь его застройки, нарушает принцип предоставления земли в собственность или аренду с соблюдением конкурсных процедур и по рыночной цене.
Разработанный Росреестром законопроект направлен на решение вопроса о том, каким образом должна определяться площадь публичного земельного участка в случае его выкупа собственником расположенного на нем здания. В соответствии с законопроектом, выкуп публичного земельного участка по льготной цене возможен в случае, если площадь застройки зданий составляет 10% и более от площади земельного участка. В случае если указанное соотношение нарушается, может быть осуществлено принудительное преобразование исходного земельного участка (то есть сокращение его размера до требуемой площади).
С одной стороны, предлагаемые законопроектом изменения в части расчета соотношения площади застройки с площадью можно оценить положительно, поскольку, во-первых, они устраняют пробел в законодательстве, во-вторых, позволяют приватизировать по льготной цене не скученно застроенные участки (участок может быть застроен только в 1/10 своей площади).
Вместе с тем полагаем, что законопроект требует доработки. Во-первых, он предусматривает правило определения площади публичного земельного участка только при его выкупе, но ничего не говорит об аренде такого участка собственником расположенного на нем здания (тогда как и в случае аренды вопрос определения площади требует решения).
Во-вторых, законопроект устанавливает требования только к цифровому значению площади застройки, при этом ничего не говорит о том, как именно должен быть застроен земельный участок. Из текущей редакции следует, что здания могут как располагаться компактно только в одной части участка, так и быть хаотично «разбросаны» по всей территории земельного участка. Выкуп участка в обоих случаях будет возможен, если площадь застройки будет соответствовать установленному законопроектом критерию: более 10%.
При этом в первой ситуации собственник здания в результате выкупа земельного участка получает право пользования значительной по площади незастроенной частью земельного участка, что в некоторой степени нарушает общее правило о предоставлении незастроенных публичных земельных участков на торгах и открывает возможность для разного рода злоупотреблений. Принимая во внимание, что законопроект был опубликован недавно и на данный момент еще даже не рассмотрен в Правительстве РФ, можно ожидать, что его положения еще будут прорабатываться и дополняться.
Полностью материал доступен по ссылке (по подписке).
«ЭЖ-Юрист» №34 (1285) 2023.
1 ID проекта: 141151.
