Проект «Вега»: секьюритизация Банка Жилищного Финансирования

За годы действия Закона об ипотечных ценных бумагах структуру сделок ипотечной секьюритизации можно считать относительно устоявшейся. Но развитие законодательства и потребности банков не позволяют участникам такого рода сделок останавливаться на месте. В статье рассмотрены некоторые особенности двух секьюритизационных сделок Банка Жилищного Финансирования, в рамках которых с балансов ипотечных агентов ООО «ИА Вега-1» и ООО «ИА Вега-2» были выпущены облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные поручительством АИЖК.

Три транша облигаций

В рамках проекта было принято решение разделить эмиссию облигаций на три «транша» — старший, средний и младший. Исполнение обязательств по трем «траншам» облигаций обеспечено одним ипотечным покрытием и осуществляется в соответствии с очередностью, установленной в эмиссионной документации. Выпуск облигаций, исполнение обязательств по которому осуществляется преимущественно по отношению к другим выпускам облигаций, обеспеченным залогом одного ипотечного покрытия, является старшим «траншем» облигаций. Исполнение обязательств по среднему «траншу» облигаций осуществляется после старшего транша, но преимущественно перед младшим «траншем», обязательства по которому исполняются в последнюю очередь.

Старший «транш» облигаций, выпущенный в рамках рассматриваемого проекта, был размещен на бирже сторонним инвесторам. Средний «транш» облигаций приобрел Банк Жилищного Финансирования; в дальнейшем он может быть продан стороннему инвестору. Младший «транш» в целях принятия риска по проекту приобретен оригинатором (Банком Жилищного Финансирования).

Следует отметить, что в соответствии с Инструкцией Банка России от 03.12.2012 № 139-И «Об обязательных нормативах банков» при расчете норматива Н1 к облигациям младшего «транша», приобретенным банком, применяется повышенный коэффициент в размере 1250%. В отношении облигаций старшего и среднего «траншей» коэффициент риска равен 100%.

В последнее время участниками рынка также активно обсуждается подход, при котором сделка структурируется по принципу однотраншевой бумаги, а в качестве кредитной поддержки облигаций старшего «транша» вместо субординированных по отношению к ним облигаций используется кредитный договор, обязательства по которому исполняются после исполнения обязательств по облигациям. Данный подход при корректно составленном кредитном договоре также позволяет достичь целей сделки. При этом, однако, следует учитывать, что если остаточная доходность по сделке (excess spread) будет выплачиваться оригинатору через переменную ставку по кредиту, будет невозможно применение льготной ставки налогообложения (доход в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием облагается по ставке 15%, а по кредиту — по ставке 20%) согласно ст. 284 НК РФ.

В этой связи в некоторых сделках применялся следующий механизм: выпускались два «транша» облигаций, младший из которых — в минимальном объеме, в целях вывода excess spread; в свою очередь, риск по сделке принимался через кредит, обязательства по которому согласно его условиям исполняются после исполнения обязательств по облигациям.

Банкротство ипотечного агента

Законодательством РФ предоставлена возможность ограничить права конкурсного кредитора на подачу в арбитражный суд заявления о признании ипотечного агента банкротом (механизм «non-petition»).

В соответствии с договорной документацией и (или) условиями выпуска облигаций (если конкурсным кредитором является владелец облигаций) возможность реализации указанного права может быть связана с наступлением определенного срока и (или) обстоятельств согласно п. 2 ст. 230.1 и п. 1 ст. 230.5 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Для повышения качества облигаций старшего «транша» в решения о выпуске облигаций среднего и младшего «траншей», а также в договоры с контрагентами ипотечного агента были включены положения, запрещающие подачу заявлений о признании ипотечного агента банкротом до погашения облигаций старшего «транша». Помимо этого в целях недопущения злоупотреблений со стороны миноритарных облигационеров старшего «транша» согласно соответствующему решению о выпуске владельцы облигаций старшего «транша» не имеют права предъявлять в арбитражный суд заявление о признании ипотечного агента банкротом до даты реализации ипотечного покрытия вследствие обращения взыскания на данное ипотечное покрытие.

Важно обратить внимание на то, что условия о «non-petition», ограничивающие права конкурсных кредиторов, еще не были проверены судебной практикой. Учитывая, что речь в данном случае идет об ограничении правоспособности лиц (что нехарактерно для российской правовой системы), имеются риски непризнания данных положений судом в случае возникновения спора.

Замена имущества в составе ипотечного покрытия

В соответствии с Законом об ипотечных ценных бумагах замена требований и (или) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие облигаций, может осуществляться посредством их продажи или иного возмездного отчуждения третьим лицам с обязательным включением в состав ипотечного покрытия облигаций имущества, полученного в результате такого отчуждения.

Прежнее регулирование предусматривало закрытый перечень оснований замены имущества в составе ипотечного покрытия, что создавало ряд проблем. В частности, возникали сложности в ситуации, когда для получения денежных средств в целях погашения облигаций было необходимо реализовать ипотечное покрытие. Однако продать ипотечные активы можно было только в строго установленных Законом случаях. Также в соответствии с прежним регулированием не было возможности осуществить замену требований, например, в случае реструктуризации кредита.

Закон от 30.12.2015 № 461-ФЗ «О внесении изменений в ст. 17 Закона “О рынке ценных бумаг” и Закон “Об ипотечных ценных бумагах”» установил, что перечень дополнительных, по сравнению с установленными в Pаконе, оснований замены требований в составе ипотечного покрытия может быть предусмотрен в условиях выпуска облигаций.

В рамках эмиссионной документации по проекту «Вега» предусмотрено, что после погашения облигаций старшего «транша» допускается замена обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие, даже если в отношении таких требований отсутствует хотя бы одно из оснований, прямо указанных в Законе для замены, при условии, что такая замена не будет противоречить порядку замены имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Авторы: старший юрист Олег Ушаков, юрист Владимир Гоглачев, юрист Мария Кондрацкая, АБ ЕПАМ.