Первого января 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Изменения возобновили уже подзатихшую, но не прекращавшуюся дискуссию о роли ЕГРН и значении legal due diligence в отношении недвижимости в российском правовом поле.
Закон ввел общее правило, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Безусловно, можно (и прямо скажем – хотелось бы) рассчитывать, что суды начнут толковать это положение как подтверждение публичной достоверности записей ЕГРН. Однако по сути эта норма лишь повторяет уже давно существовавшее в судебной практике правило, что «запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя» (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ / ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Из этого правила судебная практика делала вывод, что «собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества». Фактически речь идет о том, что при определенных обстоятельствах у приобретателя еще до того, как он понесет документы на регистрацию, возникает полноценная обязанность знать о том, что у продавца, несмотря на запись в ЕГРН, права на недвижимость нет.
При этом у нас не было и нет руководства, какими должны быть вообще основания для сомнения и когда они будут достаточны для возникновения искомой обязанности, то есть выражаясь юридически – какова гипотеза этой нормы? Следовательно, «обоснованные сомнения» — это оценочная категория, определять содержание которой суд будет в каждом случае индивидуально. Например, как указано в одном из обзоров судебной практики ВАС РФ, речь идет о продаже по цене «почти» вдвое ниже рыночной. Безусловно, из этого разъяснения можно вывести, что продажа на треть ниже рыночной цены – также основание для сомнений.
Это означает, что как только мы оказываемся в суде, запись ЕГРН фактически исключается из числа доказательств, которые могут иметь значение при рассмотрении дела. Тот факт, что мы имели право полагаться на данные ЕГРН, не может доказываться ссылкой на его особую силу, или признанную государством при назначении на должность квалификацию государственного регистратора, зарегистрировавшего всю цепочку сделок, или чем-то в этом роде, относящимся к собственно ЕГРН. Возможность полагаться на данные реестра доказывается чем-то, лежащим за его пределами. При этом если раньше это была «всего лишь» судебная практика, теперь об этом прямо говорит закон.
Безусловно, никто не отнимает у покупателя законного права рассчитывать в суде на «презумпцию» своей добросовестности. Однако это только у Мартина Хайдеггера совесть вот-бытия говорит «единственно и неизменно в модусе молчания». Добрая же совесть российского приобретателя, оказавшегося в суде, с первого заседания должна красноречиво, членораздельно, а главное, документарно заявлять о своей чистоте. Ведь о принятом судом решении стороны узнают только после того, как судья выйдет из совещательной комнаты. И после этого у покупателя фактически утрачивается какая бы то ни было возможность предоставить что-то еще, ведь апелляционный суд примет дополнительные доказательства лишь при условии, что они не могли быть представлены в суд первой инстанции, то есть, попросту говоря, что их на тот момент не существовало. В процессуальном отношении речь идет фактически о перераспределении бремени доказывания.
Как пояснил нам еще ВАС РФ, в этом случае покупатель до покупки должен предпринять «дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи». Долгое время оставалось непонятным, что это могут быть за меры, пока затем уже ВС РФ не разъяснил, что о добросовестности приобретателя может свидетельствовать, в частности, ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр имущества. В особую заслугу покупателю было также поставлено, что принадлежность квартиры продавцу проверялась сотрудниками риэлторского агентства, в которое обратился покупатель (см. обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 01.10.2014).
Правда, во-первых, все вышеперечисленные меры – это «в частности», то есть, возможно, нужно было предпринять и другие. А во-вторых, приобретатель в указанном случае покупал квартиру в кредит с использованием средств материнского капитала. После этого уже у нас возникают «обоснованные сомнения»: а если бы приобреталась не квартира, а торговый центр, и не в кредит, а «на свои» – было бы достаточно генеральному директору прочитать документы, лично обойти все магазины и заглянуть в ближайшее риэлторское агентство? Или необходимо обратиться непременно к юристу и должен ли он иметь высшее или среднее юридическое образование, быть адвокатом или также и кандидатом юридических наук? Достаточно ли изучить документы, предоставленные продавцом или также запросить информацию в архивах и т. п.? Наконец, можем ли мы надеяться, что суд в будущем «устроят» меры, предпринятые привлеченным консультантом, если суду предоставлено право усомниться в мерах, принятых государственным регистратором?
Как бы там ни было, legal due diligence, в этом случае перестает быть исключительно внутренней процедурой, необходимой для распределения рисков между сторонами по сделке. И покупателю необходимо озаботиться, что у него в несгораемом сейфе останутся все документы, свидетельствующие о принятии «дополнительных мер», – в частности, запросы документов в адрес продавца и, возможно, третьих лиц, отчет о правовой экспертизе достаточной глубины с приложением перечня исследованных документов, а также акт осмотра/передачи имущества. Ведь только эти документы подтвердят его добросовестность и фактически будут иметь гораздо более правоустанавливающее значение, чем запись в реестре.
