Москва расторгающая
С 1 апреля вступили в силу поправки в Земельный кодекс, согласно которым Москве и Санкт-Петербургу предоставлено право одностороннего расторжении договоров аренды и инвестиционных контрактов при определенных в законе условиях. В День дурака инвесторам было не до смеха. До сих пор ситуация с законодательством в области инвестиционной деятельности была более-менее благоприятной, однако теперь инвесторы не могут быть уверены, что их проекты не постигнет печальная участь.
Инквизиция для инвесторов
Еще в ноябре новый столичный градоначальник Сергей Собянин заявил: «В Москве заключено инвестиционных контрактов на 40 млн кв. м, но половина из них мертва, а из другой половины 50% требует ревизии». В результате перед властями была поставлена задача – провести ревизию ранее заключенных инвестиционных контрактов и принять по таким контрактам принципиальное решение либо об их прекращении, либо об их пролонгации. Для этих целей в ноябре 2010 года была создана Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), без решения которой ни один из инвестиционных проектов теперь не может быть начат или продлен.
И, как говорится, полетели головы с плеч. Новостные ленты пестрели сообщениями: «Москва расторгла еще несколько инвестконтрактов». Инвестиционно-строительная активность в городе заметно снизилась из-за необходимости прохождения процедуры согласования в ГЗК. В 2011 году власти Москвы отказались от реализации дорогостоящих контрактов в области строительства на общую сумму в 60 млрд рублей.
Основная проблема заключалась в том, что в прекращаемые проекты, как правило, уже были вложены значительные средства, в том числе и кредитные. Инвесторы хотели, чтобы власти компенсировали понесенные убытки, начались судебные процессы по оспариванию решений ГЗК о расторжении инвестконтрактов. Для того чтобы расплатиться по всем подобным исковым требованиям, Москве потребовалось бы слишком много бюджетных средств.
Федеральный закон № 427-ФЗ
В итоге 12 декабря 2011 года был принят Федеральный закон № 427-ФЗ, согласно которому были внесены изменения, в том числе, в земельное законодательство и законодательство об инвестиционной деятельности. Закон определяет, что заключенный до 1 января 2011 года инвестиционный контракт или договор аренды с органом государственной власти, местного самоуправления, госучреждением или унитарным предприятием о строительстве или реконструкции объекта недвижимого имущества в Москве и Санкт-Петербурге с последующим распределением площадей в нем между участниками договора может быть расторгнут досрочно властями в одностороннем порядке в случае существенного нарушения его условий или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Существенным нарушением условий для расторжения договора в одностороннем порядке закон признает неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором. При отсутствии такого срока нарушением признается неисполнение обязательств по строительству в срок, на который выдано разрешение на строительство этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта на последний день такого срока составляет менее чем 40% от общего объема его строительства. Причиной расторжения контракта также может стать отсутствие разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения инвестконтракта или договора земельной аренды.
Существенным изменением обстоятельств для расторжения договора в одностороннем порядке закон признает невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства или реконструкции объекта в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства, а также в связи с наличием обременений земельного участка или объекта недвижимого имущества, находящегося на нем, правами третьих лиц, препятствующих работам.
Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate отмечает, что в применении закона важно оговорить многосторонний анализ причин, вызвавших изменение сроков реализации проекта. «Была ли это сугубо вина инвестора или задержка вызвана затянувшимся процессом оформления согласовательной документации, несвоевременным обеспечением участка необходимыми коммуникациями или иной причиной, связанной с действиями города. В конце 2011 года губернатор Петербурга выступил с инициативой пересмотра прав инвесторов на объекты, по которым работы не ведутся. По нашей информации, ни один объект пока не был изъят», - говорит госпожа Рева.
Изменения в законодательстве вступили в силу с 1 апреля 2012 года, однако указанные выше положения распространяются и на договоры, которые заключены до дня вступления в силу 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу 427-ФЗ.
Убытки не компенсируются
По общему правилу расторжение договора происходит во внесудебном порядке по истечении одного месяца со дня направления органом власти, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием уведомления о расторжении договора. Александр Шемякин, юрист «Юков, Хренов и Партнеры», подчеркивает прямой императив данного расторжения, который осуществляется по усмотрению органа власти или государственной (муниципальной) организации. «Данное решение можно оспорить в виде возражения против расторжения договора, но тогда, скорее всего, орган власти просто подтвердит ранее принятое решение. Расторжение в таком случае вступит в силу не через месяц, а с момента направления такого подтверждения. Предположить о массовости судебных исков по данному вопросу сложно, но то, что суд будет не на стороне инвестора практически очевидно», - говорит эксперт.
При расторжении контракта убытки инвесторам в полном объеме (включая упущенную выгоду) властями не компенсируются. Возмещению по новому закону подлежат только документально подтвержденные прямые затраты на исполнение обязательств по договору, на сумму которых начисляются проценты в порядке, установленном статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Учитывая установленное законом ограничение ответственности, иски о взыскании убытков по инвестиционным контрактам будут в большинстве случаев бесперспективными, говорит Елена Гаврилина, старший юрист адвокатского бюро ЕПАМ. «Исключение могут составить дела о взыскании убытков, возникших по вине одной из сторон контракта: норма об ограничении ответственности лиц в предпринимательских отношениях за виновное (в том числе умышленное) нарушение обязательств, возможно, получит иное толкование в решениях судов высших инстанций, в том числе, Конституционного Суда РФ», - полагает госпожа Гаврилина.
Как тенденция, принятие нормативных актов, которые предусматривают фактическое изменение правоотношений, возникших до принятия такого акта, не может не вызывать настороженность: такой подход нарушает основополагающие правила действия гражданского законодательства во времени, обеспечивающие стабильность и предсказуемость оборота, отмечает Елена Гаврилина. «С другой стороны, формализация оценочных понятий «существенности» нарушений и изменения обстоятельств может только приветствоваться. Ничто не препятствовало «публичной» стороне контракта и до принятия рассматриваемого закона расторгнуть контракт по указанным в законе основаниям, для этого необходимо было только соблюсти судебный порядок расторжения. Однако без формальных оснований оценка «существенности» нарушений и изменения обстоятельств всегда оставалась на усмотрение суда, что, очевидно, влекло за собой еще меньшую стабильность и предсказуемость рассматриваемой сферы отношений», - говорит эксперт.
Практика
В Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) сообщили, что в настоящее время несколько инвестконтрактов уже было расторгнуто в одностороннем порядке. Однако в Комитете не уточнили ни их количество, ни то, какие именно контракты были расторгнуты.
С момента вступления в силу закона прошло не так много времени, поэтому практика реализации указанной нормы сложиться не успела. Александр Шемякин рассказал о двух случаях обращения инвесторов.
Первый случай - постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2012 N 09АП-7755/2012-ГК по делу N А40-6920/12-76-64. В решении суда указано, что исковые требования о расторжении инвестиционного контракта удовлетворены правомерно, поскольку ответчик существенно нарушил условия указанного контракта, не введя в эксплуатацию объект в сроки, установленные данным контрактом. Как отмечает господин Шемякин, основание отказа вполне стандартно и повторяется с более ранними решениями (еще до вступления изменений в силу). Эксперт предположил, что впоследствии такого рода основания будут встречаться.
Второй случай - решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.04.2012 по делу N А40-116175/10-11-426. Иск о взыскании убытков в связи с расторжением инвестиционного контракта о реконструкции с надстройкой жилыми этажами существующего здания удовлетворен в части суммы, так как ответчик, нарушив свои обязательства по инвестиционному контракту, причинил истцу значительные убытки, в то время как истец свои обязательства исполнял надлежащим образом. В решении суда указано, что вины инвестора в том, что контракт не может быть реализован, нет. А за то, что администрация, в свою очередь, не предприняла мер для того, чтобы необходимые процедуры согласования не потребовали столь длительного времени, инвестор отвечать не должен. «В данном решении мы наблюдаем совершенно противоположные выводы. Суд оправдывает затраты инвестора и обязывает Правительство Москвы возместить все в полном объеме. Замечу, что ссылку на нормы 427-ФЗ о недопустимости возмещения упущенной выгоды суд посчитал неправомерной, объясняя это нарушением баланса интересов», - отмечает Александр Шемякин.
Освободите землю!
В 2011 году Москва заключила около 2,5 тысячи договоров аренды земельных участков. Всего в настоящий момент Департамент земельных ресурсов города Москвы администрирует более 50 тысяч договоров аренды. По предварительным данным, столичные власти Москвы могут расторгнуть в одностороннем порядке около 400 договоров аренды земельных участков под долгостроями в столице. Департаменту земельных ресурсов города предстоит узнать, что планировалось строить на каждом из этих участков, в какие сроки и что находится на этих площадках в настоящий момент.
Марат Хуснуллин, заместитель столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства заявил на заседании Коллегии строительного комплекса Москвы, что новый закон об инвестконтрактах власти будут использовать как инструмент для решения проблем исключительно с недобросовестными инвесторами. По его словам, этот закон позволит городским властям вычистить, освободить те земельные участки, которые в свое время были ограничены в обороте и попали к недобросовестным правообладателям. «Он даст нам возможность сформировать для реальных девелоперов и строителей дополнительный объем работ по реконструкции в ЦАО. Земельные участки мы выставим на торги», - отметил господин Хуснуллин.
Получается, что Федеральный закон № 427-ФЗ также помогает властям предотвратить злоупотребления с землей. Земля в хорошей локации – дефицит, и в случае невыполнения условий инвестиционного договора правильнее передать такие участки профессиональному и финансово состоятельному девелоперу, который сможет в срок выполнить обязательства по строительству объектов, полагает Андрей Косарев, заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. «На первый взгляд, принятие данного закона – это вполне адекватная мера, которая позволит властям защититься от недобросовестных девелоперов, которые получили участки, но при этом в силу тех или иных обстоятельств не выполняют инвестиционные условия. Однако, с другой стороны, под «существенное изменение обстоятельств» могут попасть многочисленные ситуации, где инвестор не в состоянии без активного участия властей урегулировать обременения или права третьих лиц», - говорит господин Косарев.
Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, полагает, что было бы правильнее разделять участки на те, приобретение которых накладывает обязательства по развитию в течение определенного срока, и те, которые необходимо просто содержать в надлежащем состоянии. «Данный выбор должен зависеть по большей части от конкретного местоположения участка и уровня развития окружающей территории», - добавляет он.
Защита собственных интересов
Эксперты расходятся во мнениях относительно нового закона. С одной стороны, Федеральный закон № 427-ФЗ помогает защитить городскую казну от инвесторов, которые хотят возместить убытки. Кроме того, город может получить некоторое количество земельных участков. На этих площадках в дальнейшем можно построить те объекты, которые не противоречат «правилам» новой градостроительной политики (паркинги, гостиницы, жилье).
С другой стороны, данная мера подрывает доверие инвесторов к властям, ведь до сих пор власти могли расторгнуть контракт только в судебном порядке. Конечно, закон охватывает достаточно узкий круг контрактов. Однако у новых инвесторов нет никаких гарантий, что в будущем не будет принято другого подобного закона.
Людмила Рева считает, что новый законопроект, безусловно, повысит существующую непрозрачность российского рынка инвестиций в недвижимость. По ее словам, это в большей степени скажется на активности институциональных инвесторов.
«На мой взгляд, многие предпринимаемые в последнее время меры больше направлены на защиту собственных интересов, нежели на улучшение инвестиционного климата Москвы и Санкт-Петербурга. Гораздо эффективней было бы направить усилия на создание эффективных и прозрачных условий для работы инвесторов, а не на введение все новых ограничений. Тем более «задним числом», - резюмирует Андрей Косарев.
Артём Высоченко