Об изменении арендной платы и продлении сроков аренды земельных участков

На вопросы сегодня отвечают юристы санкт-петербургского офиса АБ ЕПАМ:

Ольга Мищенко, руководитель практики строительства и ГЧП 

Юрий Нефедов, юрист практики строительства и ГЧП

- Может ли арендная плата по договору аренды государственного / муниципального земельного участка, указанная в документации о проведении торгов, изменяться по решению публичного субъекта?

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (т.н. регулируемая арендная плата). В настоящее время к таким ценам относится, в частности, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности. Вместе с тем размер арендной платы не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда ставка арендных платежей непосредственно определяется на торгах, регулируемая арендная плата не применяется, а применяется ставка арендной платы, которая была установлена в ходе проведения торгов.

На практике нередко встречаются случаи, когда в документации о проведении торгов указаны как начальный размер единовременного платежа, так и размер периодических арендных платежей, однако на торгах определяется только размер единовременного платежа.

В таких случаях, поскольку торги на повышение ставки арендной платы, вносимой периодически, не проводились, по нашему мнению, размер арендной платы должен быть квалифицирован как регулируемая цена, которая определяется на основании соответствующей методики расчета, установленной уполномоченным органом.

В большинстве известных нам решений суды занимали именно такую позицию. Тем не менее следует отметить, что в судебной практике в единичных случаях встречается и противоположный подход. Так, некоторые суды занимают позицию о том, что если конкретный размер периодических платежей указан в документации о проведении торгов (даже если он не подлежит определению на торгах), то он не может быть регулируемым.

- Можно ли продлить срок договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, без проведения торгов?

С 1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса РФ, которая застала врасплох многих инвесторов, реализующих проекты на государственных земельных участках.

Так, Земельный кодекс в действующей редакции не содержит положений, которые касаются продления сроков договоров аренды. По мнению Министерства экономического развития РФ, после 1 марта 2015 года заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

Соответственно, необходимо говорить не о продлении договоров аренды, а о заключении на новый срок. В случае если проект не подпадает ни под одно исключение, установленное ЗК РФ для целевого предоставления, заключать договор на новый срок придется на торгах.

Сейчас в Земельном кодексе предусмотрена возможность заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором в случаях, когда договор аренды был заключен без проведения торгов при соблюдении определенных условий (в частности, необходимо наличие оснований предоставления без торгов, а также отсутствие исключительного права на приобретение такого участка у третьих лиц).

Кроме того, земельный участок без торгов может быть однократно предоставлен для завершения строительства при условии наличия зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства, находящиеся на участке, на срок не более трех лет.

В остальных случаях договор аренды должен заключаться на торгах в форме аукциона.