Новый градостроительный квест

 В 2017-м серьезно реформируется система саморегулирования в строительстве, значительные изменения на федеральном и местном уровнях ждут и сферу градостроительства. Редакция «НП», адвокатское бюро ЕПАМ и Комитет по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов провели «круглый стол», чтобы разобраться в новых правилах игры, как говорится, по горячим следам.

Большинство проблем, как обычно, связано с крайне нечеткими формулировками нового законодательства. Например, в системе саморегулирования меняется подход к членству в СРО. Оно станет обязательным только для генеральных подрядчиков и технических заказчиков. Однако, по словам руководителя практики недвижимости, строительства и ГЧП АБ ЕПАМ Ольги Мищенко, это нововведение сформулировано нечетко: «В законе говорится, что членство в СРО обязательно только для организаций, выполняющих работы по договору строительного подряда, который заключается с заказчиками, техническими заказчиками. А это могут быть не только генподрядчики: договоры подряда могут быть и на отдельные виды работ. То есть если договор заключен не через генподрядчика, а непосредственно с заказчиком, тогда независимо от видов работ членство в СРО будет обязательным». 

 […]

Формальность со сроком годности
Обширные изменения внесены в Градостроительный кодекс, при этом возможность по-разному трактовать отдельные нормы уже сейчас вызывает много вопросов. К документам территориального планирования теперь относятся только проекты планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ). Установлен и перечень случаев, когда требуется подготовка этих бумаг, например, при изъятии наделов для госнужд, установлении или изменении красных линий при строительстве. «Но мы понимаем, что для населенных пунктов, в частности для Петербурга, такие документы понадобятся практически всегда. Ведь зачастую при реализации инвестпроекта необходимо установить или изменить красные линии», — поясняет Ольга Мищенко.
А вот градостроительный план участка (ГПЗУ) больше не является документом территориального планирования, а носит исключительно информационный характер. Но вместе с тем он остается обязательным, поскольку нужен для получения разрешения на строительство.
В законе закреплена норма, что без ППТ и ПМТ градплан участка не готовится. По словам Ольги Мищенко, это идет вразрез с уже сложившейся судебной практикой: в отдельных случаях застройщикам удавалось получить градплан и разрешение на строительство без ППТ и ПМТ. Теперь это невозможно в силу прямого требования закона. Она приводит в пример одно из последних решений арбитража, который указал, что градостроительный план не устанавливает каких-то характеристик, а лишь воспроизводит их. Суд уточнил, что для обращения за разрешением на строительство необязательно иметь градплан, оформленный непосредственно на застройщика. «При этом суд констатировал, что для получения разрешения на строительство застройщик вправе воспользоваться градпланом, оформленным для другого проекта иным правообладателем участка», — говорит Ольга Мищенко.
Также вступило в силу и требование о «сроке годности» градостроительных планов, выданных после 1 января 2017 года: чтобы получить разрешение, они должны быть не старше трех лет. А что делать с ГПЗУ, выданными до 1 января, и каков их «срок годности»? Законодатель отдал это решение на откуп местным властям. Они вправе установить срок (от трех до восьми лет), в течение которого эти бумаги будут иметь силу. В Петербурге такой документ готовится, но не утвержден, и в результате Служба госстройнадзора выдает отказы по формальному поводу. «Но даже если в субъекте Федерации не установлен конкретный срок, это не должно ущемлять права застройщика, тем более это обязанность субъекта РФ, а не право. Закон говорит, что «срок годности» градплана, выданного до 1 января 2017 года, в любом случае не может быть меньше трех лет. Однако на практике мы все равно сталкиваемся с такими проблемами и формальным подходом в трактовке данной нормы», — поясняет Ольга Мищенко.
Алексей Белоусов уточняет, что проблема особенно актуальна для масштабных проектов, реализация которых длится больше трех лет. Получается, что придется заново делать градплан на весь участок, в том числе с очередями, которые уже построены и введены. А ведь нормы и требования за это время могут измениться.

 […]

С полным текстом статьи можно ознакомиться по ссылке на сайте издания.

Автор – Андрей Некрасов, «Недвижимость и строительство Петербурга».