Юристы предлагают не запрещать апартаменты, а отрегулировать их продажу

МОСКВА, 20 ноя - РИА Недвижимость. Инициативу Минстроя о запрете строительства новых апартаментов можно реализовать, сделав невозможной продажу нежилых помещений для использования их в качестве жилья, считают юристы, опрошенные РИА Недвижимость.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил в четверг на парламентских слушаниях в Совете Федерации, что министерство намерено утвердить законодательно жилой статус уже имеющихся апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем. Комитет Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике рекомендовал правительству определить требования для классификации апартаментов в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых, используемых в коммерческих целях, а также определить порядок регистрации по месту жительства в апартаментах. В законодательство предлагается внести понятие "многофункциональные здания с жилыми помещениями".

Апартаменты – это обман

Нынешнее положение с сегментом апартаментов все опрошенные юристы назвали источником больших проблем. Предложение Минстроя кажется вполне разумным – придать уже построенным апартаментам статус жилых помещений со всеми вытекающими правами для их владельцев, а дальнейшее строительство так называемых апартаментов запретить, считает адвокат, председатель ААМГК "Власова и партнеры" Ольга Власова.

Как пояснила партнер Five Stones Consulting Ксения Казакова, основные сложности возникают в ситуации, когда покупатель приобретает апартаменты в качестве основного места для жизни, не будучи осведомленными об их особенностях.

"В настоящее время апартаменты законодательно находятся в серой зоне. Всем известно, что они существуют, но их статус не определен, и люди зачастую покупают их с уверенностью, что они или уже приравнены к жилью, или станут таковыми в ближайшее время", - сказала она.

Рынок апартаментов Москвы к середине 2020 года насчитывал 72,5 тысячи лотов, из которых 93% представляют собой псевдожилье, привела статистику адвокат MGP Lawyers Екатерина Алексеева. Если раньше апартаменты возводились на участках нескольких видов разрешенного использования, то сейчас их строят, проводя по документам как гостиницы и называя в рекламе апарт-отелями, указал она.

Не все равны

Не все апарт-проекты проблемные, некоторые из них имеют право на существование, но тоже нуждаются в уточненном правовом статусе и регулировании, полагают юристы.

Есть апартаменты, расположенные в действительно нежилых зданиях, или, как они поименованы в ряде законопроектов, многофункциональных домах. Для таких апартаментов, даже в случае признания их жилыми помещениями, безусловно, требуется отдельное регулирование, уверен советник АБ "ЕПАМ" Антон Алексеев.

"Разрешить строительство апартаментов я считаю возможно. Но также считаю, что реальностью будет и то, что нежилые помещения в нежилых зданиях будут фактически использоваться под апартаменты", - сказал адвокат из Екатеринбурга Андрей Саунин, добавив, что так как в судебной практике распространены случаи перевода апартаментов в жилые помещения, то инициатива Минстроя поможет упростить подобную процедуру.

Как запретить апартаменты?

Сама формулировка по запрету строительства апартаментов не совсем корректна, поскольку будут возводиться те же самые коммерческие помещения, а по факту также будут использоваться для проживания, обратила внимание Алексеева.

"Целесообразнее будет провести работу по разработке порядка использования гостиниц, помещений свободного назначения и иной коммерческой недвижимости в части определения их правового статуса и запрета использования как жилое помещение", - считает она.

Адвокат уверена, что формальный запрет строительства апартаментов не решит разом всех связанных с ними проблем: понадобится определить перечень апартаментов, которые могут быть признаны жилыми, возникают вопросы и к термину "многофункциональные здания с жилыми помещениями", например, чем они будут отличаться от многоквартирных домов с коммерческими помещениями.

Другие эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, также сошлись во мнении, что прямой запрет на строительство апартаментов вряд ли сработает, зато его можно фактически реализовать через ужесточение ряда градостроительных норм, а также правил продаж нежилых помещений. Помешать строить жилые помещения под видом нежилых может только строгий контроль со стороны компетентных органов за соблюдением застройщиками норм действующего законодательства, уверна Власова.

"Трудно сказать, как именно это сделает Минстрой, но я не вижу больших проблем в том, чтобы реализовать запрет. Возможностей для этого довольно много: начиная от ограничений в градостроительном регулировании и заканчивая ограничениями на заключение договоров с гражданами в отношении отдельных видов недвижимости на стадии строительства", - привел пример Алексеев.

По его словам, в последнем случае можно будет так ограничить процесс продаж, чтобы строительство апартаментов для продажи физлицам стало бессмысленным. Например, можно разрешить заключать с гражданами договоры долевого участия только в отношении жилых помещений. Такие меры могут сделать строительство апартаментов никому не нужным, а попытку их продажи как жилья незаконной, резюмировал он.

https://realty.ria.ru/20201120/apartamenty-1585533688.html