Прошедший год был одним из самых сложных в истории рынка коммерческой недвижимости: пандемия и последовавший за ней коронакризис, продолжающиеся ограничения во всех сегментах, кампания по вакцинации и – зачастую противоречащие друг другу законопроекты и постановления. Мы спросили ведущих российских юристов о том, что они считают самым важным за эти 12 месяцев. [...]
Антон Алексеев, советник практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ:
Лидирующим по ажиотажу и реальной значимости можно назвать при‑нятие так называемого Закона о всероссийской реновации (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494‑ФЗ), который кардинальным образом меняет институты комплексного развития территорий. Основное его нововведение – существенное расширение полномочий властей на принятие решений о комплексном развитии. И если ранее действовавшие аналогичные нормы применялись не особенно активно, после принятия нового закона только в Москве уже опубликовано более 10 проектов решений о комплексном развитии территории.
Продолжают решаться вопросы апартаментов, которые фактически построены для использования как жилые помещения. Авторы нового законопроекта использовали, цитируя заключение Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, «элегантный ход» и не стали приравнивать апартаменты к жилым помещениям: предложено лишь расширить понятие квартиры, включив в него используемые для проживания помещения, расположенные в многофункциональном здании.
Заслуживает особого внимания застройщиков внесение изменений в Градостроительный кодекс РФ (ГСК РФ). В частности, впервые на уровне закона были определены понятие, статус и порядок изменения рабочей документации. Это не обязательно сделает жизнь застройщиков проще, так как теперь Правительство РФ, в дополнение к требованиям проектной документации, вправе устанавливать требования к составу и содержанию также рабочей документации.
В весеннюю сессию также был принят закон, касающийся фактической отмены требования о предоставлении технического плана при регистрации аренды отдельных помещений в здании (Федеральный закон от 30.04.2021 № 120‑ФЗ). Напомним, в законе о государственной регистрации недвижимости содержится положение, что при передаче в аренду части объекта недвижимости осуществляется его кадастровый учет. В закон внесено положение, что, если соответствующее помещение не учтено в реестре и не представлен технический план, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение всего объекта недвижимости. Возможно это повлечет риски регистрации нескольких договоров аренды в отношении одних и тех же помещений. Либо возможен отказ в регистрации новых договоров, когда в этом случае установлено обременение всего объекта в связи с арендой его части.
Из еще не внесенных в Государственную Думу можно особо отметить подготовленный Росреестром законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. Он направлен на смягчение очевидного дуализма российского законодательства в части соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства». С одной стороны, по букве закона строим и реконструируем мы не объекты недвижимости, а объекты капитального строительства, и только после завершения строительства, в какой-то момент учета в Едином реестре недвижимого имущества, построенное становится объектом недвижимости.
Полная версия Гида CRE «Коммерческая недвижимость России» доступна по ссылке: https://cre.ru/journal/guides/cre-russia (требуется подписка)
