Борьба с «серым поясом»

 Институт комплексного развития территорий может стать действенным инструментом в трансформации «серого пояса» и дать импульс развитию других депрессивных территорий Петербурга. Однако предложенная модель вызовет массу практических вопросов. О плюсах и минусах схемы рассуждает руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП адвокатского бюро ЕПАМ Ольга Мищенко.

 Институт комплексного развития территорий (КРТ) — одна из самых интересных новелл Градостроительного кодекса, вступившая в силу 1 января 2017-го. Новая схема призвана обеспечить наиболее эффективное и рациональное использование территорий. Это отнюдь не первая попытка предоставить рынку соответствующие инструменты. Так, уже хорошо известны институты комплексного освоения и развития застроенных территорий. Однако впервые в законодательстве появились механизмы, позволяющие аккумулировать возможности нескольких правообладателей и публичного субъекта в рамках одного проекта. А ведь наличие множества правообладателей с противоположными интересами, сосредоточенных в границах одной территории, как раз и является одним из основных препятствий для развития «серого пояса» Петербурга.

 Как поступить в институт?

 В широком смысле КРТ подразумевает утверждение документации по планировке территории, образование участков и (или) изменение их разрешенного вида использования, а также строительства объектов жилого, общественно-делового и иного назначения, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры. Эта деятельность происходит в рамках договора с органами местного самоуправления (в Петербурге — с органами исполнительной власти). В этом документе должны быть разграничены обязательства частной и публичной сторон.

Градостроительное законодательство выделяет две формы КРТ в зависимости от того, кто инициатор развития территории — правообладатель или власти.

В контексте КРТ к правообладателям относятся собственники участков и (или) объектов недвижимости, а также лица, которым такие объекты предоставлены в аренду или безвозмездное пользование. При этом срок использования участков должен составлять не менее пяти лет на момент заключения соглашения о КРТ. Что особо важно, с инициативой о КРТ вправе выступить сразу несколько правообладателей.

 Если КРТ создается по инициативе правообладателей, есть несколько преимуществ:

– разработка документации по планировке территории происходит по инициативе правообладателей и утверждается в упрощенном порядке (30 дней без проведения публичных слушаний);

– возможность правообладателя получить свободные публичные участки в аренду без торгов для строительства объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры;

– возможность предоставления правообладателям налоговых льгот и льготной арендной платы в соответствии с региональным либо местным законодательством.

 КРТ по инициативе власти может быть реализовано при условии, что более половины территории занимают объекты, признанные аварийными и (или) подлежащими сносу (за исключением многоквартирных домов), самовольные постройки, а также объекты, характеристики которых не соответствуют разрешенному использованию участков.

Если такое решение принимается, публичная сторона, в первую очередь, предлагает заключить договор о КРТ правообладателям участков и (или) объектов недвижимости. Если они не выразили желания развивать территорию, договор должен заключаться по результатам торгов. То есть для развития территории привлекут внешнего инвестора.

Важно отметить, что в таком случае закон допускает изъятие в публичную собственность участков и иных объектов недвижимости. Иными словами, отказ правообладателей от развития территории может фактически обернуться вынужденной продажей принадлежащего им имущества. С другой стороны, именно нежелание мелких собственников расстаться со своими активами зачастую являлось препятствием для реновации застроенных территорий.

Проходной балл

 Правда, возможность применения этих норм на практике вызывает много вопросов. Некоторые из них могут быть сняты на региональном и местном уровнях (например, в части урегулирования процедуры предоставления инвесторам налоговых льгот и льгот по арендной плате). Решение других неочевидно.

Так, не до конца понятен потенциальный объем обязательств, которые могут быть возложены на публичную сторону. Градостроительный кодекс содержит лишь общие формулировки.

Несмотря на возможность изъятия участков у любых правообладателей, инвестору без торгов могут быть предоставлены только наделы и объекты недвижимости, которые были изъяты у арендаторов и пользователей, но не у собственников. То есть публичная сторона вправе изъять у них имущество, однако механизм вовлечения такой недвижимости в проект КРТ не определен. Решить эту проблему без корректировки законодательства затруднительно.

Переходные положения предусматривают, что территории, в границах которых допускается КРТ (а также требования к обеспеченности таких территорий инфраструктурой), должны быть предусмотрены в Правилах землепользования и застройки до 1 июля 2017-го. Значит, появления первых подобных проектов можно ждать лишь ближе к концу нынешнего года.

Однако уже известно, что Смольный намерен использовать механизм КРТ для реновации территории так называемого Французского ковша после переезда расположенного там мукомольного комбината.

Остается надеяться, что в результате совместного диалога бизнеса и власти большинство проблемных моментов удастся снять и институт КРТ воплотится не только на бумаге, но и в реальности.