С 2014 г. в России планируется перейти на систему налогообложения недвижимости с учетом кадастровой стоимости. Она призвана заменить устаревший налог на имущество, взимавшийся на основании инвентаризационной стоимости, и земельный налог. Уже завершена кадастровая оценка всех объектов недвижимости на территории России, на основе которой будет рассчитываться новый налог, однако проблемы могут появиться именно тогда, когда налог будет введен. Сейчас оценка кадастровой стоимости недвижимости передана в частные руки — этим занимаются профессиональные оценщики. От результата их работы зависит налоговое бремя на россиян — собственников недвижимости. В этих условиях остро встал вопрос объективности оценки и возможности ее оспаривания, который должен разрешить готовящийся к принятию в первом чтении законопроект Минэкономразвития, вносящий поправки в законодательство об оценочной деятельности.
Как сделать новую систему оценки справедливой для налогоплательщика?
Елена Гаврилина, эксперт практики недвижимости и строительства Адвокатского бюро ЕПАМ, кандидат юридических наук:
Проведение оценки различных объектов с привлечением независимых оценщиков не является новым явлением в российском законодательстве и обороте: в частности, с привлечением оценщиков давно уже определяется стоимость приватизируемых активов, равно как и любых других вовлекае мых в сделки объектов, принадлежащих публичным собственникам, а также стоимость арестованного имущества, неденежных вкладов при учреждении хозяйственных обществ. Подходы к оспариванию оценки, проведенной независимым оценщиком, выработаны в арбитражной практике (см., например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком») и с появлением в Законе об оценочной деятельности положений о кадастровой стоимости актуализируются с учетом особенностей данного вида стоимости.
Можно отметить наличие очевидных правовых механизмов, призванных регламентировать деятельность оценщиков по определению кадастровой стоимости и в итоге обеспечить права налогоплательщиков. В их числе принятый Минэкономразвития России федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» и требования к отчету об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития от 29.07.2011 № 382), введение обязательной экспертизы отчета саморегулируемой организацией оценщиков (ст. 24.16 Закона об оценочной деятельности) с последующим утверждением и опубликованием результата оценки. Законом об оценочной деятельности также предусмотрена возможность оспаривания результатов кадастровой оценки как в судебном, так и в административном порядке — в постоянно действующую комиссию при федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем функции по государственной кадастровой оценке (его территориальном органе в каждом субъекте).
Вместе с тем выводы оценщика, являясь по сути профессиональным суждением, носят субъективный характер, связанный с его профессиональным опытом, объемом доступной ему информации об объекте оценки и иными факторами. И такая доля субъективности, с одной стороны, не дает уверенности в том, что применительно ко всем объектам кадастровой оценки будет применен абсолютно равный подход, с другой — существенно затрудняет процесс оспаривания результатов оценки, поскольку одним из очевидных доказательств по такому процессу является альтернативный отчет, такой же субъективный и обладающий такой же презумпцией достоверности, как и первый. Все это требует от участников оборота и представляющих их в процессе юристов наличия специальных глубоких познаний в указанной сфере.
Учитывая, что процесс кадастровой оценки для целей налогообложения затронет почти каждого, но далеко не у всех есть возможность защитить свои права, представляется, что государство не должно останавливаться в унификации подходов к определению кадастровой стоимости. К примеру, могут быть установлены предельные значения кадастровой стоимости за единицу площади в зависимости от категорий объектов, видов разрешенного использования и прочих усредненных характеристик с использованием, в частности, опыта существующего сейчас нормативного регулирования арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Все это, безусловно, должно делаться на основе информации, накопленной по результатам уже проведенной кадастровой оценки, и наряду с мерами по повышению качества оценочных услуг, профессионализма и ответственности оценщика.
Комментарий эксперта опубликован в журнале «Закон», № 3, март 2013 года.