Самовольной постройкой является объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности... Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет…».
Подлежит ли сносу постройка, которая согласно ст. 222 ГК РФ может быть признана самовольной, если права на нее зарегистрированы в ЕГРП?
Высший Арбитражный Суд РФ (далее - ВАС РФ) в своем Постановлении от 27.02.2006 г. № 13460/05 указывает, «возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект, вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет». Из указанной сентенции логично было бы сделать вывод о том, что в случае рассмотрения иска о сносе самовольной постройки, суд вне зависимости от наличия государственной регистрации прав на объект, должен исследовать вопрос о том, имеются ли основания для признания строения самовольной постройкой согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ. Если такие основания суд обнаружит, то иск должен быть удовлетворен.
Однако, суды в подавляющем большинстве случаев отрицательно отвечают на поставленный выше вопрос.
Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московской области (далее - ФАС МО) от 07.03.2006 г. № КГ-А41/1303-06 сказано следующее: «Решением Арбитражного суда Московской области…, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда, отказано в удовлетворении исковых требований Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) к Т. об обязании снести за свой счет самовольную постройку … В обоснование доводов заявитель указывает на то, что разрешительная документация на строительство спорного объекта отсутствует, земельный участок в установленном законом порядке под строительство объекта недвижимости не отведен… Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что ответчиком было представлено в дело свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности за Т. на здание нежилого назначения… Ввиду того, что основания возникновения права до настоящего времени не оспорены, суд пришел к заключению, что спорный объект не может быть квалифицирован как самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ, и, следовательно, требования истца о его сносе не могут быть признаны подлежащими удовлетворению» (курсив авт.).
В Постановлении ФАС МО № КГ-А40/1007-06-1,2 от 07.03.2006 г. сказано следующее: «ФАУФИ обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО и Общественному объединению об устранении нарушения права собственности РФ на земельный участок путем сноса самовольной постройки, освобождения земельного участка ответчиками, прекращения использования земельного участка и признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО на здание, оформленной свидетельством, и записи в ЕГРП… Суд кассационной инстанции подтверждает правильность вывода суда апелляционной инстанции о том, что государственная регистрация права не может быть признана недействительной без оспаривания ее оснований».
Такая позиция судов представляется необоснованной.
Полагаем, что иск собственника земельного участка о сносе самовольной постройки аналогичен, например, иску продавца к покупателю о применении последствий недействительности сделки купли-продажи строения. И в том, и в другом случае требование истца направлено на аннулирование записи о правах ответчика на объект недвижимости в ЕГРП. Отличие заключается лишь в том, что при удовлетворении иска в первом случае такое аннулирование не будет связано с внесением каких-либо восстановительных записей в реестре, а во втором - будет сопровождаться внесением записи о правах истца на объект. Стоит обратить внимание на то, что в споре о применении последствий недействительности сделки суд исследует вопросы законности именно основания зарегистрированного права - законности договора. Однако, ситуация с самовольной постройкой идентична. По сути своей, нарушения порядка отвода земельного участка, нарушения, допущенные при создании постройки, являются пороками в основании регистрируемого на постройку права. Основания регистрации – это акты, на основании которых вносятся изменения в ЕГРП (ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (далее – Закон о регистрации)). Акты, которые принимаются при создании постройки, как раз и являются актами, которые лежат в основании зарегистрированного права. Такие акты совместно с регистрацией, влекут возникновение права собственности на постройку. Также и сделка купли-продажи вкупе с регистрацией права собственности влечет возникновение этого права на недвижимость.
Для принятия решения о применении последствий недействительности сделки суд анализирует основания недействительности сделок. Но и иск о сносе самовольной постройки включает в себя аргументы для признания постройки самовольной, то есть аргументы об оспаривании оснований зарегистрированного права.
Почему же суды не считают такие иски о сносе самовольных построек требованиями, в рамках которых оспариваются основания регистрации права собственности? Почему требования о применении последствий недействительности сделки и изменении записей в ЕГРП рассматриваются судами по существу (и регистрация не принимается как «единственное доказательство права» на недвижимость), а требование о сносе самовольной постройки с обоснованием факта самовольности возведения объекта отклоняется в связи с наличием зарегистрированного права собственности ответчика?
Подход судов представляется непоследовательным и не основанным на законе.
Вместе с тем, представляется, что необходимо внесение определенных изменений в Закон о регистрации, которые могли бы способствовать решению проблемы.
Согласно ст. 2 Закона о регистрации «зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». Буквальное толкование указанной нормы приводит к выводу о том, что оспаривание зарегистрированного права - это противостояние между истцом и ответчиком по поводу права в отношении определенного объекта недвижимости. Судебная практика по «оспариванию зарегистрированных на недвижимость прав» сводится именно к таким спорам (напр., Постановление ФАС МО от 25 мая 2007 г. N КГ-А40/3451-07, от 31 мая 2007 г. N КГ-А40/4390-07, от 21 мая 2007 г. N КГ-А40/4053-07 и др.).
Однако указанное толкование при формальном подходе исключает возможность положительного разрешения споров о сносе построек, возведенных с нарушениями закона, если права на постройку зарегистрированы в ЕГРП, поскольку истец в таком иске не претендует на какие-либо права в отношении объекта недвижимости. Строго говоря, истец в таком споре ставит под сомнение именно основание регистрации права.
Стоит отметить, что и во всех других делах, которые направлены на изменение записей в ЕГРП, подается заявление об оспаривании именно основания регистрации: сделки, ненормативного акта, судебного акта (при обжаловании акта в вышестоящую инстанцию).
С учетом изложенного, полагаем, более четко отражало бы сущность споров о регистрации прав на недвижимость правило о том, что оспариванию подлежит не право на недвижимость, а основания регистрации права.
В настоящее время проблему могли бы решить разъяснения высших судебных инстанций с указанием на обязательность полного исследования доказательств, предъявляемых истцом в обоснование аргумента о самовольности постройки, даже в случае наличия регистрации права на постройку.
Обоснованность данного предложения подтверждается анализом позиции ФАС МО в процитированных выше постановлениях.
Фактически суд заключает, что вопрос о сносе строения может быть поднят только после завершения другого процесса удовлетворением иска о признании незаконными оснований регистрации права на постройку.
Но каков интерес истца в деле, в котором он просит, например, признать недействительным лишь акт отвода земли или акт приемки объекта недвижимости в эксплуатацию, если в этом же процессе он не просит о сносе постройки (поскольку якобы не может этого просить, ибо право на нее зарегистрировано)? Ссылки истца на желание подать в последующем иск о сносе строения не могут быть приняты, поскольку истец должен доказать свой интерес в данном конкретном деле (ст. 4 АПК РФ). Вполне закономерным представляется отказ в иске в связи с отсутствием интереса истца в деле.
Но даже если суд признает наличие интереса в таком споре и рассмотрит требование по существу, фактически истцу для восстановления своих прав необходимо будет подать второй иск – о сносе самовольной постройки.
При этом второй спор превратится в достаточно формальный процесс, в котором суд, ознакомившись с решением о признании недействительным какого-либо из оснований регистрации, примет решение о сносе постройки.
Представляется, что такой формальный подход к разделению процессов не отвечает целям правосудия, да и не соответствует идее законодателя, заложенной в Законе о регистрации.