Для нужд государства

Собственники недвижимости опасаются последствий принятия закона о национализации

Минэкономразвития РФ опубликовало проект закона о национализации недвижимого имущества и порядке ее проведения. В случае вступления этого документа в силу решение о национализации того или иного объекта может быть принято простым постановлением правительства.

Сразу оговоримся, что основаниями для национализации имущества названы весьма серьезные причины: обеспечение обороноспособности и безопасности страны, выполнение ее международных обязательств и эвакуация людей при чрезвычайных ситуациях. При этом заявка ведомства на обращение имущества в федеральную собственность должна рассматриваться правительством не более 60 дней.

Согласно положениям будущего закона, под его действие не подпадают земельные участки, жилые помещения, ранее приватизированные объекты и имущество компаний с долей государства не менее 10%. Кроме того, не сможет быть национализирована недвижимость, находящаяся в залоге, а также имущество, в отношении которого ведется спор о праве или запущена процедура банкротства.

Акцент на безопасность

Сам вопрос национализации недвижимости не является для российского законодательства чем-то новым. Такая возможность, в частности, предусмотрена действующим Гражданским кодексом. «Законопроект, предложенный Минэкономразвития, устанавливает основания и порядок национализации, — поясняет Алексей Коневский, партнер юридической компании «Пепеляев Групп». — Правда, остается открытым вопрос о том, как его положения будут соотноситься с гражданско-правовыми институтами, которые применяются в таких случаях сейчас».

Это уже не первая попытка принятия законопроекта о национализации недвижимости. История его разработки насчитывает солидный срок. «Закон об отчуждении недвижимого имущества в пользу государства обсуждался давно, — рассказывает Илья Шаблинский, профессор Высшей школы экономики, член президентского Совета по правам человека. — Его собирались выносить на рассмотрение и в 2003-м, и в 2011 году». По мнению эксперта, сейчас правительство вновь вернулось к разработке документа из-за текущих политических предпосылок, в частности проблем с бюджетом.

В сравнении с предыдущими вариантами законопроекта серьезно изменились основания для национализации. «В проектах 2003 и 2011 годов говорилось, например, о «предполагаемом массовом увольнении работников градообразующего предприятия» или «нетерпимом загрязнении окружающей среды по вине собственника», — отмечает Илья Шаблинский. — Иными словами, в ряде случаев национализацию предполагалось проводить в общественных интересах. Сейчас об этом речь уже не идет, а акцент сделан на оборону, безопасность и некие международные обязательства».

Земельный вопрос

Повторимся, что законопроект по сути упоминает всего три основания для национализации: обеспечение обороноспособности и безопасности страны, выполнение ее международных обязательств и эвакуация людей при чрезвычайных ситуациях. Но, например, говоря о международных обязательствах и обеспечении безопасности страны, документ не поясняет, какие конкретно случаи могут подпадать под эти пункты. Такая предельно общая формулировка, как опасаются предприниматели, может нанести ущерб интересам частных собственников. Но фактически такой же неопределенностью грешат и другие основания для национализации. Например, при необходимости для нужд обеспечения «безопасности» может быть изъята практически любая недвижимость

«Сейчас в таких ситуациях применяется механизм изъятия земельных участков с находящимися на них объектами недвижимого имущества для государственных нужд, — рассказывает Алексей Коневский. — Честно говоря, не совсем понятно, как данные порядки соотносятся и какой из них будет применяться в каждом конкретном случае».

При этом если для изъятия земельного участка государство обязано уведомить об этом собственника не позднее чем за год, то в случае с недвижимостью не потребуется и этого. В то же время проект обсуждаемого закона о национализации не содержит упоминаний о судьбе земельных участков, на которых находится изымаемая в федеральную собственность недвижимость. «Это рискует вызвать неопределенность имущественных отношений и как результат — многочисленные судебные споры», — уверена Елена Юнина, юрист коллегии адвокатов «Юридическая компания «Хренов и Партнеры». Правда, в случае несогласия собственника с суммой компенсации у него остается право оспорить ее размер в судебном порядке. Однако это лишь деталь, сам факт изъятия недвижимости не может быть обжалован. Государство сказало «надо», и точка.

Навсегда или на время?

Теперь поговорим о передаче недвижимости в собственность государства при необходимости эвакуации людей в условиях чрезвычайной ситуации. Сейчас в таких случаях законом предусмотрен механизм реквизиции. Поясним, что терминологическая суть отличия от национализации в том, что реквизиция подразумевает возврат собственнику всего имущества после снятия режима ЧС.

«Не совсем ясно, зачем понадобилось применять в подобных ситуациях национализацию, — наверное, справедливо недоумевает Алексей Коневский. — Тем более с учетом предлагаемых законопроектом немалых сроков принятия решения об изъятии. Очевидно, что указанный порядок не сможет применяться в действительно чрезвычайных ситуациях, устранение которых требует безотлагательных действий».

Указывают эксперты и на временный характер чрезвычайной ситуации. Государство же после прекращения режима ЧС будет обязано содержать уже практически ненужную ему недвижимость. «Непонятно, зачем в таких случаях отчуждать имущество навсегда, — недоумевает по поводу данного положения законопроекта Юрий Саввин, партнер адвокатского бюро ЕПАМ. — Зачастую вполне достаточно временного изъятия имущества, причем сразу, а не после шестидесяти дней по решению правительства, как предусмотрено законопроектом».

Закон не оговаривает и масштаб чрезвычайной ситуации, в случае которой он может применяться. «Нельзя забывать, что чрезвычайные ситуации бывают не только федеральные, но и локального характера, — обращает внимание на недоговоренность обсуждаемого документа Елена Юнина. — Поэтому неоправданно, что проект закона предусматривает изъятие недвижимости исключительно в федеральную собственность».

А вот приватизированное или более чем на 10% принадлежащее государству имущество национализировать уже нельзя, даже в случае катастрофы. «Не ясно, чем обусловлены такие привилегии, если речь идет об эвакуации людей в чрезвычайных обстоятельствах», — добавляет Елена Юнина.

Работа над ошибками

Большинство экспертов сходятся во мнении, что в нынешнем виде законопроект ущемляет интересы собственников недвижимости. Предельно расплывчатые формулировки оснований для национализации допускают максимально «вольное» и двоякое толкование положений закона. Что вообще-то для нормативного акта такого уровня просто недопустимо.

«То, что решение о национализации конкретного имущества принимается не путем принятия федерального закона, а решением правительства, не способствует усилению конституционно охраняемого права собственности, — практически возмущен Алексей Коневский. — Более того, отсутствует предварительное уведомление собственника о планируемой национализации, а сами сроки принятия решения достаточно короткие».

Создавая правовые основы для национализации, государство вызывает серьезные опасения у бизнеса, рискуя и без того в сложных российских экономических условиях отпугнуть потенциальных инвесторов. У собственника отсутствует даже возможность оспорить сам факт отчуждения, а достаточно четкой и понятной схемы определения убытков документ в то же время не предоставляет. Не добавляет бизнесу оптимизма и тот факт, что в России уже был не самый лучший опыт реквизирований частной собственности. Так, многие собственники земель, изъятых для постройки олимпийских объектов в Сочи, оказались недовольны уровнем компенсационных выплат.

«Этот законопроект дает в руки государства очень опасный инструмент, — резюмирует Илья Шаблинский. — Инвестиционный климат в России и так переживает серьезный кризис, а подобный документ рискует усугубить ситуацию еще больше. Не будем забывать, что наша судебная система во многом зависима от исполнительной власти. Велика вероятность, что в большинстве случаев суды будут занимать в вопросах национализации исключительно сторону исполнительной власти, а не защищать интересы собственников».

Впрочем, все-таки это еще пока только проект закона и есть надежда, что какие-то правки в него еще будут внесены. Это, во‑первых. Во-вторых, даже если представить, что закон будет принят в его нынешнем виде, специалисты считают, что имеющийся текст дает владельцам недвижимости достаточно возможностей для уклонения от национализации. «Избежать изъятия имущества для федеральных нужд не составит большого труда, — уверена Елена Юнина. — Достаточно будет, например, передать объект в залог или возбудить спор, даже надуманный, о правах на недвижимость. Предприимчивые собственники, безусловно, воспользуются этими положениями закона». Наша, российская схема: одни — законы придумывают, другие — ищут лазейки, как этот закон обойти. Тем более если закон такой «дырявый».