25 декабря Совет Федерации одобрил закон по проекту № 1023225-7 («Закон»), который коренным образом меняет правила освоения застроенных и незастроенных территорий. Закон призван создать правовые механизмы для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда, а также для активизации проектов greenfield. К его ключевым положениям можно отнести следующие.

Ликвидация главы 5.1 ГСК РФ

Закон признает утратившей силу главу 5.1 ГСК РФ, которая просуществовала чуть более одного года, при этом механизмы развития застроенных территорий, комплексного освоения и комплексного развития территорий теперь будут объединены под общим названием «комплексное развитие территорий» («КРТ»).

 Виды КРТ

Закон предусматривает следующие виды КРТ:

• КРТ незастроенной территории;
• КРТ жилой застройки, в которую могут попасть аварийные или ограниченно работоспособные многоквартирные дома, дома с высокой степенью износа или стоимостью работ по капитальному ремонту, дома без централизованных инженерных систем или построенные в период индустриального домостроения;
• КРТ нежилой застройки - осуществляется в отношении объектов, признанных аварийными или подлежащих сносу на основании адресных программ, в отношении самовольных построек, а также объектов несоответствующего использования.

При этом, если в границах квартала жилой или нежилой застройки расположены объекты, не попадающие под указанные критерии, в «программу реновации» могут войти и они.

Законом предусмотрена возможность КРТ как по инициативе правообладателей, так и по инициативе органов власти.

Порядок определения параметров застройки

Закон устанавливает, что ВРИ объектов и предельные параметры строительства определяются решением о КРТ. При этом они могут не соответствовать регламентам, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), и в этом случае решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.

Снятие пространственных ограничений в отношении развиваемой территории

ГСК РФ в действующей редакции предусматривает возможность развития территории только в тех границах, которые заранее определены публичным органом и установлены в ПЗЗ.

Закон предусматривает два важных положения, в которых прослеживается тенденция на снятие пространственных ограничений в отношении развиваемой территории.

Во-первых, новые нормы позволяют принять решение о развитии территории, границы которой не определены в ПЗЗ в качестве границ зоны КРТ, либо в отношении территории, границы которой не совпадают с установленными в ПЗЗ границами.

Во-вторых, Закон прямо устанавливает, что КРТ может осуществляться в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, а также в отношении их частей.

Авторы: советник Антон Алексеев, младший юрист Владислав Мальцев.