В ГК могут вернуть правило регистрации договоров аренды

Крупный бизнес сильно обеспокоен нормами нового Гражданского кодекса (ГК), согласно которым с 1 марта отменяется регистрация договоров аренды. Многие госкомпании опасаются, что это приведет к двойной сдаче помещений. Как стало известно РБК daily, они уже обратились в Минэкономразвития с просьбой разъяснить новые правила и внести поправки ко второму чтению ГК. Парламентарии и чиновники ради интересов предпринимателей «подлатать» закон готовы.

Согласно новой версии Гражданского кодекса (принята в первом чтении в конце апреля 2012 года), с 1 марта 2013 года договоры аренды вне зависимости от срока действия не подлежат государственной регистрации. Таким образом, законодатели решили прописать идеологию нового ГК, согласно которой регистрируется только право (в данном случае на недвижимое имущество, его ограничение и обременение), а не сделка.

Однако на практике применение данной нормы может привести к возникновению ряда коллизий, уверены представители крупного бизнеса и юристы. Так, нынешняя версия кодекса пока не дает ответа на вопрос, как именно должна работать норма. Одним из первых за разъяснениями решило обратиться ОАО «РЖД», направив письмо (текст письма есть в распоряжении РБК daily) в Минэкономразвития. Другие представители крупного бизнеса компанию поддержали.

«Трактовать новые правила можно по-разному, порядок не прописан. Непонятно, как по ним работать, что уже само по себе создает риски для бизнеса. Нужно либо давать разъяснения в виде подзаконных актов, либо решить проблему с помощью других законодательных механизмов», — говорит представитель «Транснефти» Игорь Демин.

Отмена обязательной регистрации может привести к так называемой двойной или тройной сдаче помещений. Сейчас договоры аренды, заключаемые на срок более одного года, подлежат обязательной регистрации. Если норма заработает, то у арендатора может возникнуть риск того, что объект недвижимости уже обременен арендой, и проверить это заранее в регистрационном органе с 1 марта не получится. «В том же случае если вновь принятая норма заработает, приобретатель, таким образом, покупает «кота в мешке». То есть гипотетически он может столкнуться с ситуацией, когда объект будет полностью распределен между арендаторами на основании долгосрочных договоров аренды, досрочное расторжение которых может сопровождаться весьма существенными компенсационными выплатами со стороны арендодателя, что в итоге абсолютно убьет экономику изначального проекта по использованию объекта. Это, в свою очередь, будет приводить к увеличению нестабильности и непрозрачности делового оборота. К чему ведут такие изменения, на рынке понятно всем — к теневым формам предпринимательства», — поясняет сотрудник «Газпрома».

Впрочем, в ответственном комитете Госдумы по гражданскому, уголовному и процессуальному законодательству особых проблем пока не видят. Как следует из письма председателя комитета Павла Крашенинникова, направленного в Минэкономразвития и Росреестр, регистрация аренды обязательна как обременение (установлено законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Коллизия, правда, заключается в том, что напрямую в ГК не прописано, что аренда является обременением, спорят представители бизнеса. Их точку зрения поддерживают и юристы. «На сегодняшний день аренду как обременение не регистрируют, так как регистрируют договор. И данная техника исходя из нового ГК неочевидна», — поясняет старший юрист адвокатского бюро ЕПАМ Максим Распутин.

«В любом случае обременение подлежит регистрации. Но в самом ГК прямой нормы о том, что обременение есть аренда, не написано», — добавляет руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Алексей Каневский. По мнению г-на Распутина, решить проблему можно тремя способам: «дать уточняющие поправки», «выпустить разъяснение госорганов» (например, Росреестра) или «разъяснение со стороны Высшего арбитражного суда».

Парламентарии навстречу бизнесу пойти готовы. «Вопрос грамотности. Если мы поймем, что, кроме как законом, это (возникшую проблему. — РБК daily) никак не решить, то мы готовы это (внести корректировки) сделать», — говорит г-н Крашенинников. Аналогичной позиции придерживается и Минэкономразвития. По словам директора департамента недвижимости министерства Андрея Ивакина, сейчас возможные механизмы продумываются и все они будут согласованы с думским комитетом.

Юлия Синяева