Новый налог на недвижимость сильнее всего «ударит» по загородной собственности

Введение единого налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости объектов, планируется не первый год. В настоящее время поступления от налога ничтожно малы, хотя во всем мире - это один из основных источников дохода местных бюджетов. Как считают инициаторы изменений, потенциал для роста поступлений в местные бюджеты у этого сбора, очень высок.

По словам Александра Когана, заместителя председателя комитета по бюджету и налогам Госдумы, основная нагрузка по уплате налога, ляжет на владельцев жилья бизнес и элит-класса, а также собственников индивидуальных домов с земельными участками. А вот граждан, проживающих в многоквартирных типовых домах (а таких в нашей стране более 80%), новый налог вообще не должен затронуть. Об этом он заявил на пресс-конференции, прошедшей в РИА Новости в конце прошлого года.

«Налог на недвижимость предполагается одной из основных статей дохода местных бюджетов. Поскольку налог будет рассчитываться из кадастровой оценки недвижимости, приближенной к рыночной стоимости, то очевидно, что сумма подлежащего уплате налога возрастет, причем, возможно, в несколько раз», - комментирует Екатерина Медейко, адвокат, старший юрист Адвокатского бюро ЕПАМ.

Действительно, как отметил Александр Коган, налог за индивидуальный дом с большим метражом и крупным земельным участком может составить более 100 тыс. руб. в год.

Модернизация налога

Пока не известно, как именно будут реформировано налогообложение недвижимости. Депутаты предлагают, во-первых, ввести массовую оценку недвижимости по рыночной стоимости на законодательном уровне. Во-вторых, подразделить жилье на категории («эконом», «бизнес», «элит») в зависимости от размера, свойств и качества, чтобы, например, небольшие студии бизнес-класса в центре столицы не были причислены к «эконом». Для каждой категории жилья, по задумке авторов, будет установлен свой коэффициент расчетной ставки налога.

Минэкономразвития предлагает свой вариант модернизации налога. Так, предлагается ввести натуральные вычеты с площади квартиры и земельного участка (например, 55 кв. м и 6 соток) либо денежные вычеты (3 млн руб.). Соответственно, владелец будет уплачивать налог лишь за ту часть недвижимости, которая превышает установленные вычеты. По мнению Натальи Кац, управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», более логичным в этой ситуации представляется вычет по метрам, поэтому, скорее всего предпочтение будет отдано именно ему.

Что же касается расчета налога, то для оценки недвижимости предлагается использовать данные Минрегионразвития. Однако, по словам Александра Когана, такая оценка не соответствует действительности. Для примера он озвучил, что в столице средний квадратный метр оценен ведомством в 70 тыс. руб., хотя, средняя рыночная стоимость составляет 130-140 тыс. руб.

Вопросов больше, чем ответов

Практически все эксперты сошлись во мнении, что введение такого налога - оправданный и разумный шаг. «Сейчас налог не существенен (порядка 300-400 руб. за обычную двухкомнатную квартиру), то есть его размер значительно меньше ежемесячной квартплаты, поэтому люди его платят вполне безболезненно. На Западе же ставки налога на недвижимость являются своего рода формой регулирования. В США каждый штат устанавливает размер налога, который идет в местный бюджет. В некоторых штатах он очень высокий. Например, в одном из самых популярных у миллионеров штате Нью-Джерси налог доходит до 6%», - рассказывает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость».

Вместе с тем, большинство специалистов признает, что введение налога может вызвать недовольство среди широких слоев населения, по крайней мере, в первое время, поскольку новый размер налог неизбежно будет превышать нынешний. По мнению Екатерины Медейко, выход здесь может заключаться в дифференцированном подходе в зависимости от уровня доходов и благосостояния налогоплательщиков, их сферы деятельности, а также места расположения недвижимости, цели ее использования. В конечном итоге налоговое бремя должно быть пропорционально и справедливо распределено среди налогоплательщиков.

И здесь возникает вторая проблема: как именно будет оцениваться недвижимость, рассчитываться справедливая и экономически оправданная ставка и размер налога, а также лица, к которым будут применяться льготы. «Известно, что граждане, которые будут не согласны с оценкой своей недвижимости, вправе будут обжаловать ее и провести собственную оценку с привлечением других оценщиков-профессионалов. Это в свою очередь, повлечет дополнительные существенные расходы для граждан и может увеличить количество недовольных реформой», - добавляет Юрий Надеждин, адвокат Адвокатского бюро ЕПАМ.

Однако наибольшее беспокойство у участников рынка вызывает создание кадастра - единого списка всех объектов недвижимости с указанием их рыночной стоимости за ближайшие два года (налог предполагается ввести с 2013 г.). «Государственные службы с этим не справятся. Если пустить коммерческие структуры на этот формирующийся рынок, то вполне вероятны случаи намеренного занижения стоимости недвижимости, что сведет на нет саму инициативу введения единого налога», - отмечает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».

Как повлияет введение налога на рынок

Серьезных конъюнктурных изменений на рынке недвижимости в связи с введением нового налога, при условии защиты интересов малоимущих граждан, по мнению специалистов, не будет. Однако определенного влияния избежать все же не удастся.

В наименьшей степени введение единого налога скажется на рынке первичного жилья. «Основными покупателями здесь выступают относительно обеспеченные люди, улучшающие жилищные условия. Вряд ли покупателя средней квартиры эконом-класса в Москве стоимостью 7 млн руб. отпугнет налог в 10-30 тыс. руб. в год», - отмечает Григорий Алтухов.

Ольга Широкова, директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood добавляет, что «увеличение налогового бремени может снизить число инвестиционных покупок, а также вызвать увеличение предложения на вторичном рынке вследствие продажи ряда квартир владельцами, для которых рост налоговых платежей станет критичным».

Действительно, вторичный рынок более «чувствителен» к намечающимся изменениям. «Можно предположить, что малообеспеченные собственники дорогих квартир будут вынуждены избавляться от «лишних» квадратных метров. Владельцы двух и более квартир, одна из которых, например, досталась в наследство, также могут задуматься о продаже имущества, содержание которого обходится слишком дорого», - прогнозирует Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН.

«Что же касается загородной недвижимости, то единый налог сильнее всего «ударит» именно по ней, особенно в совокупности с мерами по налогообложению формально «недостроенных» коттеджей. При этом наиболее существенно новый налог отразится на наиболее дешевых предложениях (дальние дачи, дома в деревнях и т.п.), востребованных у менее обеспеченных слоев населения», - добавляет Григорий Алтухов.

Наталья Свистунова