Случаи, когда коммуникации для проекта проходят по чужому земельному участку, добавляют девелоперу дополнительные проблемы, и не только материальные. Что делать, если договориться с собственником участка не удается?

Действующее законодательство предполагает наличие прав на земельный участок для возведения на нем инженерных коммуникаций, говорит Ольга Мищенко, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП АБ ЕПАМ в Санкт-Петербурге. «Отсутствие прав на земельный участок (часть участка) может быть препятствием при согласовании разрешительной документации для строительства, а также влечет риски признания построенного объекта самовольной постройкой и его сноса», - предостерегает эксперт.

Поэтому, как рассказал Виталий Можаровский, партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP, прокладка коммуникаций через чужие земельные участки, независимо от того, частная земля или публичная, предполагает оформление прав на соответствующие земельные участки. Порядок такого оформления зависит от двух обстоятельств. «Первое - согласен ли правообладатель такого участка с самим фактом прокладки коммуникаций через его земельный участок и с условиями прокладки, прежде всего, финансовыми. Если согласие имеется, то заключается соответствующий договор, если нет, то спор решается в судебном порядке, - объясняет эксперт. - Второе обстоятельство, от которого зависит порядок оформления прав, - на каком титуле лицо владеет участком. Если участок находится в частной собственности, то порядок наиболее простой: достаточно индивидуализировать участок или его части и заключить договор аренды. В более сложных случаях, например, если участок принадлежит федеральному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, требуется получить согласия федеральных органов власти и только потом подходить к заключению соглашения об установлении сервитута».

Таким образом, обрести право в отношении участка, по которому должны будут пройти коммуникации, можно несколькими способами: с помощью аренды или через установление сервитута.

АРЕНДА УЧАСТКА

«Застройщик вправе арендовать соседний земельный участок (или его часть) у его собственника. При заключении договора аренды необходимо получить согласие арендодателя на размещение объекта недвижимого имущества, который планирует разместить девелопер, - рассказывает Алексей Коневский, партнер «Пепеляев Групп». - В этом случае, согласно ст. 271 ГК РФ, после постройки необходимых коммуникаций девелопер, как собственник недвижимости, будет иметь право пользоваться частью земельного участка, предоставленного под эту недвижимость. При этом зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость можно будет даже после истечения срока аренды (п. 24 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 года № 73)». В случае, если собственник является частным лицом, согласование договора аренды подчиняется общим правилам ГК РФ о заключении договора. При этом, напоминает эксперт, в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ, одним из существенных условий договора аренды земельного участка является размер арендной платы, в связи с чем ее необходимо будет установить. «В ряде случаев при заключении договора необходимо соблюсти также требования законодательства о защите конкуренции,- обращает внимание г-н Коневский. - Так, в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», если арендодателем является лицо, упомянутое в п. 2 ст. 1 этого закона (к таковым относятся, например, юридические лица с долей участия государства более 50 %), то для заключения договора может потребоваться проведение закупочных процедур».

Как рассказала Ольга Мищенко, в некоторых регионах встречались случаи создания инженерных сетей на основании согласия собственника участка, выраженного в письменной форме (нормативно такой способ не предусмотрен).

«ТиНАО активно застраивается в условиях greenfield, все игроки заинтересованы в скором развитии этой инфраструктуры, но не у всех есть для этого достаточные ресурсы и компетенции. Поэтому здесь почти никогда не возникает проблемы договориться с собственником любого участка - чаще они, наоборот, пытаются принять участие в подобных проектах, потому что впоследствии сами будут использовать эту инфраструктуру», - делится опытом Олег Гурьев. директор департамента девелопмента ГК «А101».

Как рассказал спикер, все линейные объекты в ТиНАО строятся на основе утвержденной градостроительной документации. Этим занимаются город и системные девелоперы в рамках проектов планировки территории собственных комплексов. Для девелоперов активное участие в строительстве коммуникаций окружного значения более чем оправдано, поскольку наличие достаточных мощностей ускоряет появление на территории коммерческих, спортивных, культурных и развлекательных объектов, которые повышают ценность территории. Со своей стороны город принимает активное участие в решении проблем, которые могут возникать в процессе реализации таких проектов, и активно применяет механизм рыночной компенсации, если нужно изъять у собственника какой-то участок земли для строительства инфраструктурного объекта. Сложности между разными собственниками возникают только в том случае, если их участки граничат друг с другом, и это соседство препятствует планам кого-то из них. Но и тогда, по словам Олега Гурьева, 99 % проблем удается решить путем переговоров даже без участия городских властей.

Собственником земельного участка может быть и публичный субъект - Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, и в данном случае заключение договора аренды имеет свои особенности. «Аренда все еще устанавливается на основании договора с публичным субъектом. Однако процедура заключения договора аренды земельного участка по общему правилу будет осложнена необходимостью предварительного проведения торгов в форме аукциона, - рассказывает Алексей Коневский, - В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в ряде случаев девелопер освобожден от необходимости участия в аукционе. Пункт 2 данной статьи приводит перечень изъятий из общего правила о необходимости проведения торгов. Так, в частности, согласно подп. 4 п. 2 указанной статьи, без торгов земельный участок может быть предоставлен юридическому лицу для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи объектов федерального, регионального или местного значения. Данная льгота может быть полезна для нужд девелопера. Другая важная льгота, которая может быть полезна застройщику, - отсутствие необходимости предоставления земельного участка или установления сервитута для размещения ряда объектов. Перечень таких объектов закреплен в Постановлении Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1300. К ним относятся, в частности, водопроводы, водоотводы, линейные сооружения канализации, для которых не требуется разрешения на строительство, и ряд иных коммуникаций. Это может серьезно упростить и ускорить процесс оформления документов, необходимых для строительства».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СЕРВИТУТА

Принимая во внимание тот факт, что принудить к заключению договора аренды (субаренды) в судебном порядке является сложной задачей, на практике девелоперы обычно заключают сервитуты, говорит Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики в области недвижимости и строительства международной юридической фирмы Dentons. «Сервитут может устанавливаться для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка, - поясняет спикер. - Владелец земельного участка, находящегося в частной собственности и обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Размер платы в отношении сервитута определяется соглашением сторон, а при недостижении соглашения об установлении или об условиях сервитута такой спор будет решаться судом». В отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, как рассказал Сергей Трахтенберг, имеются некоторые особенности, предусмотренные ЗК РФ. В частности, при возникновении спора с собственником земельного участка заинтересованное в сервитуте лицо может обратиться в суд с требованием о его установлении, при этом размер платы определяется актами органов государственной власти исходя из ряда критериев, в частности, кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

По словам Алексея Коневского, судебная практика исходит из того, что чтобы определить сервитут в судебном порядке, потребуется установить (Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года): 1) отсутствие у девелопера иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом); 2) что собственник обременяемого участка не лишается возможности использовать его в соответствии с разрешенным использованием.

«ЗК РФ особо регулирует вопрос установления сервитутов в отношении участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию, -рассказывает Алексей Коневский,- Так, ст. 39.23 прямо устанавливает, что соглашение о сервитуте заключается для размещения линейных объектов и сооружений связи. Если этот земельный участок уже предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду на срок более года, то соглашение об установлении сервитута заключается между девелопером, государством и арендатором. Если таким арендатором или пользователем является ГУП или МУП, то потребуется также письменное согласие органа исполнительной власти (федерального или субъекта) или органа местного самоуправления (в зависимости от формы собственности)». Как отмечает спикер, для соглашения об установлении сервитута в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закон в ст. 39.25 ЗК РФ довольно подробно регламентирует условия, которые требуется прописать в договоре. Столь же подробно регламентирована процедура заключения соглашения о сервитуте в отношении участка в государственной или муниципальной собственности. Так, девелоперу потребуется, согласно ст. 39.26 ЗКРФ: 1) представить в уполномоченный орган заявление о заключении сервитута; 2) в тридцатидневный срок уполномоченный орган направит девелоперу уведомление о возможности заключения соглашения или предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах, по сравнению с предложенными девелопером, либо подписанные экземпляры проекта соглашения о сервитуте. Также орган вправе направить девелоперу мотивированное и обоснованное решение об отказе в установлении сервитута.

В случае положительного ответа от уполномоченного органа девелопер обязан подписать соглашение не позднее чем через 30 дней со дня его получения, напоминает г-н Коневский.

ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ

Этот инструмент подходит не для широкого круга девелоперов. Ходатайствовать об установлении публичного сервитута в отношении земельного участка (вне зависимости от формы собственности) может ограниченный круг лиц. К ним относятся субъекты естественных монополий, организации связи (для размещения линий и сооружений связи), владельцы объектов инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, поясняет Алексей Коневский. «Согласно гл. V. 7 ЗК РФ, орган исполнительной власти (или местного самоуправления) вправе установить публичный сервитут для целей размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, для устройства пересечений автомобильных дорог, - говорит эксперт. - Закон при этом устанавливает строгие требования к содержанию ходатайства об установлении публичного сервитута, которое должно включать, в частности, цель установления, обоснование необходимости установления и ряд иных требований».

Юлия Бузанова, партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация», обращает внимание на то, что при оформлении договоренностей относительно условий использования обремененной коммуникациями части земельного участка главное - зафиксировать все основные моменты:

• координаты и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации;
• условия доступа (как на период строительства, так и на последующий период эксплуатации);
• взаимные права и обязанности - кто за что отвечает, а, главное, сколько платит.

В обязательном порядке необходимо предусмотреть условия доступа к части земельного участка, по которому будут проходить коммуникации.

ЦЕНА ВОПРОСА

Любое пользование землей является платным, и размещение коммуникаций на чужом участке не исключение, напоминает Виталий Можаровский. «При заключении договора аренды с частным лицом все условия подлежат согласованию со сторонами, то есть действует свобода договора - как в части согласия в принципе, так и в части установления стоимости, - рассказывает Юлия Бузанова. - С целью оптимизации финансового бремени можно провести оценку стоимости аренды. И настаивать на этих условиях. Однако при несогласии заключить договор/соглашение в предложенной редакции обязать это сделать через суд будет весьма затруднительно». Г-жа Бузанова объясняет, что при определении размера соразмерной платы эксперт будет учитывать ряд факторов, в числе которых: площадь земельного участка, использование которого, по итогу прокладки коммуникации, будет затруднено и/или ограничено; стоимость квадратного метра земли с аналогичными параметрами (местоположение, вид использования); период ограничения.

«В качестве рекомендации можно предусмотреть разные условия для разных этапов реализации прокладки коммуникации: более высокие выплаты на период самих монтажных работ и менее высокие - на период эксплуатации, - рекомендует эксперт. - Логика весьма простая: период прокладки непременно сопряжен с большими негативными последствиями для собственника, к числу которых можно отнести и большую площадь, необходимую для установки соответствующей техники, и наличие бригады на участке. Важно отметить, что все эти условия подлежат согласованию при заключении соглашения (договора аренды). Применим данный подход при наличии иных способов удовлетворения потребности в прокладке коммуникации, которые застройщику финансово менее выгодны».

Как рассказал г-н Можаровский, если соглашение по размеру выплат не достигнуто сторонами, он определяется в судебном порядке. Ориентиром здесь выступает принцип разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока обременения. Например, размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает владелец коммуникации в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник участка, обремененного сервитутом. В судебных спорах решающее значение обычно имеет заключение независимого эксперта.

Сергей Трахтенберг добавляет, что при определении размера платы за сервитут в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, судебной практикой обычно учитываются такие обстоятельства, как характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут. Также принимается во внимание срок установления сервитута, площадь части земельного участка, в отношении которого установлен сервитут.

«Если сервитут устанавливается в судебном порядке, то размер платы будет определяться непосредственно судом исходя из характера ограничения (обременения) прав собственника в связи с установлением сервитута, - говорит Ольга Мищенко. - Исходя из нашей практики, размер платы в таком случае может быть приближен к рыночной стоимости аренды. Для публичных земельных участков размер платы определяется нормативно и зависит от того, где находится участок (в разных регионах установлены разные ставки), на каком праве он будет предоставлен лицу и так далее».

О формировании какого-то диапазона цен на аренду части земельного участка, по которому проходят коммуникации, говорить нельзя, настолько один случай не соразмерим с другим. «Все очень индивидуально, примеров из практики много, но все они специфичны, зависят от региона и полны нюансов, - говорит Виталий Можаровский, - В Краснодарском крае клиент согласовал демократичную арендную ставку на период строительства трубопровода через сельхозземли в районе 120 рублей/кв. м/год + условие о рекультивации по завершении строительства. После завершения строительства был установлен очень привлекательный сервитут за символическую плату 2 рубля/кв м/год. Недавно ПАО «Кубаньэнерго» удалось добиться установления в суде сервитута на часть участка из фонда перераспределения площадью 42 кв. м за 220 рублей в год для обслуживания линии электропередач. В другом случае АО «Черномортранснефть» в судебном порядке установило сервитут на 15 лет за пользование частью земельного участка фермера для нефтепровода площадью 9056 кв. м в размере единовременного платежа 341460 рублей».

СРОК ОЖИДАНИЯ

Длительность согласования размещения коммуникаций на участке того или иного собственника может значительно различаться в зависимости от обстоятельств. «Например, в случае с собственником-гражданином или частной организацией заключение договора и последующая регистрация в Росреестре могут занять всего один день, если собственник согласен заключить такой договор, - рассказывает Алексей Коневский, - Если же согласие не достигнуто, и сервитут приходится устанавливать по суду, то согласование может затянуться на многие месяцы, в зависимости от продолжительности тяжбы». В случае, когда собственником является юридическое лицо с участием государства более 50 % уставного капитала (или «дочка» такого юридического лица), то, по словам эксперта, к сроку согласования может добавиться время, необходимое для организации и проведения конкурентной закупки в соответствии с Федеральным законом № 223-ФЗ. Если собственником участка является государство или муниципальное образование, то для заключения договора аренды может потребоваться проведение торгов в форме аукциона, как того в некоторых случаях требует ЗК РФ. Если девелопер избрал вариант оформления прав на земельный участок в форме установления сервитута, то тогда ЗК РФ устанавливает сроки для процедуры заключения соглашения с уполномоченным органом - 30 дней на рассмотрение обращения девелопера и 30 дней на его ответ органу. Нельзя исключать случаев незаконного отказа в заключении соглашения, которые влекут судебные тяжбы об оспаривании законности такого отказа.

В этом случае к указанным срокам добавится срок разбирательства по делу.

Как рассказала Ольга Мищенко, разрешение на использование земельного участка без его предоставления в Ленинградской области можно получить менее чем за три недели: 10 рабочих дней с момента подачи заявления отводится на принятие решения и еще три дня - на направление ответа заявителю. Процесс заключения соглашения о сервитуте либо договора аренды занимает значительно больше времени - на практике на это уходит от трех месяцев и более.

«Если говорить о внесудебном согласовании, то временных рамок законом не предусмотрено. Как и при любой сделке, обсуждение всех существенных условий может затянуться на долгие месяцы,- предупреждает Юлия Бузанова. - Тут важно учитывать наличие реального интереса со стороны частного лица. Если интерес есть, то переговоры сведутся к обсуждению оптимальных для всех условий. В противном случае есть риск не получить желаемое».

А ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ ПРОТИВ!

«Правообладатель участка может возражать против проведения коммуникаций по своему участку, однако эти возражения могут быть успешно преодолены двумя способами, - считает Виталий Можаровский,- Во-первых, участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Во-вторых, если прокладка коммуникации не приводит к невозможности использования участка или существенным продолжительным сложностям в использовании, может быть установлен публичный сервитут для размещения инженерных сооружений. Это новый инструмент, который введен в законодательство с сентября 2018 года и пока еще на практике активно не применяется».

Сергей Трахтенберг приводит пример, когда одному из клиентов для эксплуатации завода требовался доступ к дорогам общего пользования через земельный участок, принадлежащий третьему лицу. В силу того, что при взаимодействии с собственником чужого земельного участка не удалось достичь соглашения об установлении сервитута, было принято решение обратиться в суд. При рассмотрении дела суд назначил экспертизу, которая должна была определить, является ли установление сервитута на чужой земельный участок единственным способом получения доступа к дорогам общего пользования для заявителя. Суд оценил результаты экспертизы и фактические обстоятельства дела и установил сервитут в отношении участка для целей доступа завода к дорогам общего пользования.

Алексей Коневский вспоминает, что 30 мая 2019 года АС Московского округа рассматривал дело № А41-5001/2018, в котором организация просила суд установить сервитут в отношении частей земельного участка на период строительства газопровода и определить его стоимость. «Требование было удовлетворено в первой инстанции, оставлено в силе апелляционной и кассационной инстанцией, - рассказывает эксперт. - Суд установил сервитут, руководствуясь, в частности, результатами землеустроительной и оценочной экспертизы, которая установила, что вариант строительства газопровода через территорию земельных участков ответчиков является наименее обременительным и единственно возможным способом реализовать проект по газификации».

Автор: Татьяна Демидова

Статья опубликована в журнале «Коммерческая недвижимость» 20/356, ноябрь (2) 2019.