Чтобы получить компенсацию за улучшение арендованного имущества, арендатору необходимо учесть характер производимых улучшений, их необходимость, а также ряд других факторов. От этого будет зависеть судьба улучшений после прекращения аренды и возможность взыскания их стоимости с арендодателя.

Действующее законодательство не содержит понятия улучшений арендуемой вещи. Из анализа правоприменительной практики можно сделать вывод, что улучшения объекта аренды — это такие изменения качественных характеристик объекта, которые увеличивают его стоимость, но при этом не влекут изменения его назначения. Однако после прекращения договора арендодатель компенсирует не всякие улучшения. Право арендатора на возмещение стоимости произведенных им улучшений напрямую зависит от их характера. ГК классифицирует производимые улучшения по критерию их отделимости от объекта аренды, в соответствии с которым выделяются отделимые и неотделимые улучшения. Отделимые улучшения можно отделить от арендуемой вещи без вреда для нее либо с незначительным восстановительным ремонтом. Неотделимые же, напротив, становятся неотъемлемой (составной) частью объекта и не могут быть отделены без причинения ему существенного вреда.

Несмотря на кажущуюся очевидность используемого критерия, в ряде случаев определение того, являются ли улучшения отделимыми, довольно проблематично. В таком случае доказательством отделимости произведенных улучшений может являться заключение эксперта. Бремя доказывания этого обстоятельства возлагается на арендатора.

Авторы: Артем Магунов, старший юрист, Тебриз Тагиев и Юлия Севостьянова, младшие юристы судебно-арбитражной практики.

Подробнее об условиях возмещения стоимости производственных улучшений, размере и порядке выплаты компенсации читайте в полной версии документа по ссылке.

Статья опубликована в журнале «Арбитражная практика» №10 2018. (доступно по подписке)